La complejidad del sector inmobiliario con diferentes segmentos de actividad hace difícil dibujar una única radiografía de la evolución del mercado en el Estado español. Sin embargo, los operadores y expertos coinciden al pronosticar que el 2020 será un ejercicio para la moderación debido en buena parte a la tendencia alcista de los precios durante los últimos años, a los recientes cambios legislativos en el mercado de la vivienda y el hipotecario, el estancamiento de las rentas de los particulares, que sigue siendo una traba para el acceso a la vivienda, y la retirada del mercado de los fondos de inversión, que ya han obtenido las rentabilidades esperadas y que temen una posible recesión. La moderación será la protagonista de la 23a edición del Barcelona Meeting Point 2019 (BMP), que organiza el Consorcio de la Zona franca de Barcelona.
Todo ello en una coyuntura geopolítica y económica compleja en España y también al resto del mundo que ha comportado una revisión generalizada a la baja de las perspectivas de crecimiento desde organismos como el Fondo Monetario Internacional (FMI). A pesar de todo España aún es uno de los Estados que sale mejor parado.
Los recientes cambios legislativos y el estancamiento de las rentas de particulares en España son algunas de las causas de la frenada del inmobiliario
Este retardo en el crecimiento económico tendrá su reflejo en el sector inmobiliario, especialmente en el mercado de la vivienda residencial, con una moderación de los precios de venta -no tanto en los del alquiler- que se podrían volver a situar a niveles de 2017 y de la demanda que está digiriendo las modificaciones en la Ley Hipotecaria y en la de Arrendamientos Urbanos.
Estos elementos coyunturales y las nuevas tendencias en el sector como la sostenibilidad, la complejidad de las smart cities, la tecnología asociada al sector inmobiliario -el denominado proptech-, la igualdad de oportunidades entre hombres y mujeres en un sector aún es muy masculino, y las últimas tendencias del inmobiliario como pueden ser el coliving o el coworking son las nuevas competencias a las cuales se tendrá que hacer frente y que estarán presentes en la feria inmobiliaria.
Moderación en el mercado residencial
La evolución del sector indica que la vivienda de obra nueva irá recuperando la demanda los próximos años pero el que más repunta es el alquiler a las grandes ciudades dónde, ante la carencia de oferta suficiente, está tensant los precios a la alza, según el análisis de la consultora CBRE. Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo, CBRE España, manifiesta que "no hay razones de gran pes para el estancamiento", pero sí para "una disminución lógica del ritmo de crecimiento que se acompañará a posteriori de una estabilización de la producción, la demanda y los precios de forma que el sector sea sostenible en los cercanos 3-5 años".
"Los precios de venta se moderarán, entre otras cosas porque las rentas de los particulares también lo han hecho"
Los pronósticos generales son de "moderación en los precios de venta, que ya se ha dejado notar en el decurso de este año, se ha tocado techo, entre otras cosas porque las rentas de los particulares también lo han hecho", señala Marta Villana, directora del área de residencial del grupo Forcadell.
Esto no impide que se pueda seguir hablando de "la buena salud del mercado inmobiliario en España y Catalunya", recalca Villana y alerta que "no hay que generar alarmismo" ante las incertidumbres políticas y económicas que sobrevuelan el sector. Y quita hierro a los últimos datos de compraventa de pisos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del pasado mes de agosto con una caída del 21,1% por primera vez en los últimos cinco años "porque es un claro efecto de la reforma de la Ley Hipotecaria que ha provocado un ajuste que el mercado está digiriendo, como también pasó con los cambios a la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto al sector del alquiler, pero todo esto pasará y a comienzos de 2020 se podrá dar por cerrada esta etapa de adaptación a la nueva legislación vigente". Cualquier cambio legislativo, sea cual sea el sector afectado, es una intervención que genera incertidumbre tanto a inversores como particulares "y esto es lo que ha sucedido en la compra y el alquiler de inmuebles", añade Villana.
Moderación y estancamiento de precios también se registrará en la vivienda de segunda mano. Este segmento se encuentra en una etapa madura del ciclo expansivo, con una demanda sólida, volúmenes de operaciones estables e incrementos de precios cada vez más moderados, según Villana, siendo una salida para los jóvenes que quieren acceder a un piso.
Desde la consultora inmobiliaria Forcadell se argumenta que en los alquileres, la intervención reguladora del Estado ha tenido un efecto directo en el comportamiento de los fondos de inversión inmobiliarios que como grandes tenedors de edificios para los arrendamientos –un segmento en qué entraron con fuerza durante la crisis económica de la década pasada por del hundimiento de los precios de compra- ya han visto cumplidas sus aspiraciones de altas rentabilidades que temen perder si aguantan la posición de propietarios ante el miedo de una depreciación económica, a medio plazo. Los datos de Forcadell determinan que el precio de la vivienda en Barcelona ha ido moderando su crecimiento, en linea con la tendencia del año anterior. En alquiler, el precio medio del metro cuadrado a la capital catalana se ha situado en el mes de junio en 17,15 euros por metro cuadrado al mes, habiendo registrado una variación del 3,2% respecto a enero.
El lujo, "tocado", pero no hundido
Elizabeth Hernández, directora de Barnes Spain en Barcelona, alerta sobre las consecuencias de la inestabilidad política en Catalunya: "El dinero es miedoso". Desde la consultora especializada en la compraventa y el alquiler de viviendas de lujo se argumenta que "el segmento ya cayó el otoño de 2017 y todavía no se ha recuperado del todo, de forma que actualmente las transacciones de estos tipos de inmuebles se han quedado estacadas entre el medio millón de euros y el millón y medio" o son decisiones de compra que "se toman con más calma". "Se hacen menos operaciones y ciudades como Lisboa se erigen como grandes competidoras de la capital catalana también por temas de fiscalidad", insiste Hernández.
"La oferta inmobiliaria de lujo en Barcelona está un 20% sobrevalorada"
La experta de Barnes añade que la oferta inmobiliaria de lujo en Barcelona está un 20% sobrevalorada, "hasta ahora los propietarios, arrastrados por una tendencia alcista en los últimos años dando por cerrada la crisis, no son conscientes de cuáles son los precios reales del mercado y no se dejan asesorar convenientemente". Hernández explica que las zonas de Turó Park, Sant Gervasi y Pedralbes, "si nos ajustamos a los precios del mercado", sigue teniendo una demanda alta para espacios de unos 400 metros cuadrados porque "no se tiene que despreciar que los clientes de este segmento son personas financieramente preparadas o muy asesoradas".
La desertización comercial
La capital catalana es también la que marca la tendencia en el segmento de inmuebles comerciales. El comercio tradicional al por menor se ve echado de los grandes ejes comerciales y la pequeña tienda de barrio también desaparece. Xavier Aguilar, director del departamento de retail del grupo Forcadell, explica que 2019 es un año de desaceleración en el crecimiento de los precios de arrendamiento comercial en la ciudad y que el próximo estas leves caídas se estabilizarán dentro de un marco de alta polarización de los enclaves del retail hacia los ejes comerciales del centro de la ciudad y en las principales arterias viarias de cada uno de los barrios barceloneses. Este fenómeno provoca, a parecer suyo, a un efecto desertitzador de determinadas áreas de la ciudad que pasan a ser zonas dormitorio y contra las que hará falta que la administración actúe. "Los locales que quedan vacíos se están ocupando por los servicios que se reubiquen a pie de calle, es decir, cada vez es más habitual que clínicas dentales, gestorías, aseguradoras... dejen de ocupar pisos para abrir oficinas en locales comerciales", expone Aguilar.
Con este panorama, el futuro del comercio tradicional al por menor pasa por una gran especialización con la que poder combatir a las grandes cadenas comerciales y la ecommerce.
Oficinas y naves, insuficientes
2019 será un año histórico para el mercado de oficinas en Barcelona. Savills Aguirre Newman prevé que a finales de año se habrán contratado unos 430.000 metros cuadrados. "Hay muchas empresas interesadas en o bien mejorar sus instalaciones y buscan nuevos espacios, o bien ubicarse en la capital catalana, muchas para establecer oficinas centrales de alcance europeo", explica Natalia Montal, directora asociada de Oficinas de la consultora en Barcelona. "El problema que tiene la capital catalana es la carencia de oferta disponible inmediata, un aspecto que no se resolverá el próximo año porque sólo se incorporarán 58.000 metros cuadrados más", dice Montal y concreta que la situación se redirigirá entre 2021 y 2022 cuando entren en el mercado 200.000 m² y 250.000 m² más, respectivamente. Frente esta coyuntura, la periferia de la ciudad –donde además las rentas son más bajas- se consolida como alternativa para las empresas, algunas de las cuales también optan por soluciones transitorias como el alquiler de coworkings próximos a las oficinas centrales, a la espera de un traslado definitivo.
"El problema que tiene la capital catalana es la carencia de oferta disponible inmediata, un aspecto que no se resolverá el próximo año"
Mientras tanto, el mercado logístico catalán cerrará 2019 con un presupuesto de absorción de los 600.000 m², después de la contratación en el segmento industrial si se recupera durante meses de julio y septiembre, según datos de Savills Aguirre Newman. Glòria Valverde, directora del departamento de logística de esta consultora, considera que "los niveles de absorción logística podrían ser superiores en Catalunya con una oferta de naves que se adapte a las necesidades de las empresas, tanto acabadas como en dimensiones, con superficies de entre 5.000 y 10.000 m²".