El mercado inmobiliario de oficinas en Barcelona mantendrá la tendencia a la alza los próximos dos años, después de que el 2019 haya sido un año de récord histórico con una contratación de 400.000 metros cuadrados. Así, el 2020 se ha comenzado con sólo una superficie libre de 280.000 metros cuadrados, que sitúa la tasa de disponibilidad en un 4,3%, de las más bajas del ciclo histórico y con zonas con una carencia de oferta especialmente preocupante, como es el caso del 22@, donde la disponibilidad es sólo del 1,7% cuando se trata del área de la ciudad que más demanda concentra y donde se hacen las operaciones de más altura.
El análisis del mercado elaborado por la consultora Savills Aguirre Newman concreta que este año a la capital catalana ya se ha prealquilado el 43% de los aproximadamente 115.000 metros cuadrados de oferta que saldrá al mercado, pero destaca sobre todo que un 49% del total proviene de la rehabilitación integral de inmuebles ya existentes. "Este segmento de actividad es importante no sólo porque supone la renovación del parque existente y su adecuación a una demanda que está pidiendo superficies flexibles, sino porque además se puede incorporar a la oferta con mucha más rapidez y permite una comercialización más ágil de los espacios", expone Natalia Montal directora asociada de Oficinas de Savills Aguirre Newman Barcelona. En los dos próximos años entrarán al mercado unos 320.000 metros cuadrados, de los cuales un 60% provendrán de obra nueva.
Montal ha recordado que 2019, en cuanto a oficinas, fue el segundo mejor año de los últimos quince, con un aumento del 4,4% en el nivel de contratación y con la consolidación del 22@ como la zona de preferencia para la demanda –concentra el 60% de las operaciones de más de 3.000 metros cuadrados- y también para los inversores que dejaron en la ciudad 1.700 millones de euros, la mejor cifra en 12 años. Lo más destacado ha sido que la media de superficie alquilada también se ha disparado, pasando de unos 700 metros cuadrados además de 1.000 metros cuadrados. De hecho, el grueso de operaciones más importantes ha sido por el alquiler de más de 3.000 metros cuadrados, que ha supuesto más del 47% de la superficie total contratada.
La consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona, Anna Gener; la directora asociada del departamento de oficinas, Natalia Montal, y el director Oficinas Capital Markets Barcelona, Carlos Bajo
Para este 2020, la tendencia se mantendrá: el 22@ seguirá siendo la zona de preferencia, las operaciones de más de 3.000 metros cuadrados seguirán existiendo, el prealquiler seguirá al alza porque todavía no habrá suficiente oferta –el 57% de las operaciones de prealquiler desde 2017 se cerraron con esta fórmula contractual- y, especialmente, el coworking o espacios de trabajo flexible se consolidará como una opción preferente para aquellos que buscan superficies más reducidas porque cómo ha sucedido durante el 2019 centrarán gran parte de la demanda de espacios inferiores a los 300 metros cuadrados por la flexibilidad que aportan y la poca inversión que requieren, hecho determinante en proyectos en fase de expansión.
"Pay per use"
El coworking es sin duda una fórmula que se consolidará y por la que las grandes inmobiliarias están apostando porque es la demanda que proviene de las empresas tecnológicas que valora la flexibilidad pero también la filosofía del "pay per use" y la integración de los equipos de trabajo en una comunidad de perfiles similares en la que prevalece el talento. En este sentido, Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, ha destacado la importancia de la industria digital en la ciudad de Barcelona y ha puesto de relieve que los últimos informes sobre esta área de actividad evidencian que a la capital catalana ya están radicadas más de 1.500 startups que dan trabajo a 17.000 personas, de las cuales un 19% son extranjeros. Unas cifras que suponen un incremento sectorial del 18% en tres años, "un aumento inusual si tenemos en cuenta la evolución que han tenido otros sectores industriales emergentes", ha recalcado Anna Gener, durante la presentación del informe de la consultora Savills Aguirre Newman a los profesionales del sector inmobiliario.
En el mismo acto se ha valorado la entrada de capital inversor al sector el 2019, con 1.700 millones de euros, cifra que supera los mejores años precrisis. En cuanto a la compra de bienes inmuebles, se trata de fondos de inversión internacionales, algunos de los cuales es la primera vez que optan por zonas como el 22@, y la aparición de nuevos compradores como el fondo alemán KanAm Grund Group y el filipino Grupo Emperador Properties. Carlos Bajo, director de oficinas Capital Markets Barcelona, ha mencionado también la presencia de dinero proveniente de Corea del Sur, que se está posicionando fuertemente en Europa y que ha entrado por mercados como el francés y el alemán.