Barcelona, Barcelona, Barcelona. Con esta oda en la capital catalana, la presidenta y CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, Anna Gener, se estrenaba como opinadora de VÍA Emprendida coincidiendo con la Merced de 2018 y también con el mejor segundo semestre en inversión inmobiliaria en oficinas de los últimos 10 años. En total, 635 millones de euros. "Se los decimos a los políticos que hay dos tipos de capital: el buitre que le gusta el riesgo y el prudente que no es especulativo y quiere aportar valor en la ciudad. No es una cuestión de izquierdas o derechas ni de sobiranisme", ha asegurado Gener durante la presentación del último informe del mercado de oficinas de Barcelona elaborado por Savills Aguirre Newman. Estabilidad, seguridad y confianza cotizan a la alza entre inversores.
Gener: "Se los decimos a los políticos que hay dos tipos de capital: el buitre que le gusta el riesgo y el prudente que no es especulativo y quiere aportar valor en la ciudad. No es una cuestión de izquierdas o derechas ni de sobiranisme"
La diferencia de inversión, pero, es bastante significativa entre el primero y el segundo semestre: de una posición de wait and see de entre 25 y 30 millones de euros en busca del tiempo perdido (como la obra de Marcel Proust) con 635 millones de euros. Tal como Gener anticipaba a VÍA Emprendida: "Después de dedicar los seis primeros meses del año trasladando confianza, hemos pasado los últimos seis, a un ritmo enloquecido, localizando operaciones inmobiliarias para satisfacer la hambre atrasada".
Uno de los principales puntos de inflexión del año se produjo a lo largo del mes de julio con la compra de la sede de Planeta por parte del fondo norteamericano Blackstone. En total, se han cerrado operaciones por valor de 220 millones de euros a lo largo de 2018 a la vez que ha crecido el interés de inversores internacionales con capital prudente como el alemán. Tanto es así que se han logrado los 600 millones de euros en promoción de nuevas oficinas, 400 de los cuales al 22@.
Hipólito Sánchez, Anna Gener y Natalia Montal presentando el nuevo informe de Savills Aguirre Newman. | VC
En este sentido, el director de Capital Markets de Savills Aguirre Newman, Hipólito Sánchez, ha remarcado que "el comienzo del año ha sido complicado en cuanto a la confianza del inversor y el mercado se ha comprimido en seis u ocho meses". Pero nunca es tarde si el dicho es bueno y la confianza ha resurgido hasta tal punto que el objetivo de cara a 2019 es que se produzca una inversión total de 1.000 millones de euros. "Ya no somos una ciudad o un país con riesgo, cada vez tenemos nuevos fondos que quieren invertir en Barcelona", ha insistido.
Más hitos inmobiliarios
El 2018 ha sido un año de grandes hitos inmobiliarios. Más allá de la inversión, el informe de la consultora inmobiliaria también destaca que se ha registrado una contratación total de 382.360 metros cuadrados a la capital catalana, la segunda más alta de los últimos 11 años. Por delante, sólo hay en 2015 con 420.448 metros cuadrados.
Todavía más: el incremento de absorción del mercado de oficinas de Barcelona ha sido un 11% más grande que el 2017, la demanda de superficies de más de 3.000 metros cuadrados ha crecido un 53% y se ha logrado el récord histórico de 24 operaciones de más de 3.000 metros cuadrados que suponen una contratación de 140.367 metros cuadrados. A todo ello, el coworking ha vivido su particular boom con un 105% más de contratación que el 2017, el que supone un 11% de la absorción total. Y el líder indiscutible es Wework con un 32%.
El 22@ está de moda
La parte más grande del pastel de operaciones en Barcelona se la endú el 22@ que se consolida como distrito tecnológico de moda a la capital catalana. Tanto es así que la Asociación 22@ Network BCN ya estimó poco antes de cerrar el 2018 que se crearían alrededor de 5.000 lugares de trabajo por año al 22@ hasta 2021. Y de hecho, ya ha generado 130.000 nuevos puestos de trabajo desde el 2000.
El 22@ creará alrededor de 5.000 lugares de trabajo por año hasta 2021
Más concretamente, el 22@ ha logrado los 170.000 metros cuadrados, el que supone un 45% del total de la demanda e implica un crecimiento del 2,3% respeto el 2017 mientras que la periferia de la ciudad se encuentra ya en los 94.100 metros cuadrados y un 103% más que el año anterior. "Al 22@ es donde hay más demanda de empresas y donde se están desarrollando más proyectos y dónde hay más suelo", ha apuntado Natalia Montal, directora asociada de las oficinas de Savills Aguirre Newman.
Los 25.000 metros cuadrados de Everis a La Siberia, los 9.027 del Competence Callo Center de Facebook a la Tueste Glorias o los 8.500 metros cuadrados de Criteo a Almogávares son sólo algunas de las operaciones más destacadas. En total, Barcelona ha logrado un stock de 6.062.800 metros cuadrados en pleno mes de enero de 2019 y el 22@ con el empujón también de la zona de Feria de Barcelona concentra un 54% del total.
La disponibilidad estrangula
De momento, pero, la tasa de disponibilidad continúa bajando y ya se encuentra en un 5,44%, el que supone no sólo cuatro puntos menos que el 2016 sino también situarse en niveles previos a la crisis económica. O todavía peor: la disponibilidad en zonas prime o el centro se encuentra alrededor de un 1% o en un 4% en el caso del 22@.
"De hecho, si no se ha logrado un volumen de inversión superior es porque hay poco producto en venta. La escasez de operaciones disponibles en el mercado ha estrangulado el ritmo inversor", añade Gener. A guisa de ejemplo, la Tueste Glorias que tiene una superficie total de oficinas de 27.000 metros cuadrados en 27 plantas ya sólo tiene disponibles las primeras plantas rehabilitadas.
"Cuanto menos disponibilidad haya más subirán los precios y la fuerza la tendrán más los propietarios que los arrendatarios que tendrán muy pocas alternativas", alerta Montal.
La realidad catalana es terca
De cara al futuro más presente, Savills Aguirre Newman prevé más rehabilitación y decisiones de promoción, menos desocupación en las nuevas áreas de negocio y la periferia así como una subida de los prelloguers, el coworking y la renta que es un 10% superior al último año. "Barcelona es considerada una ciudad tecnológica que atrae empresas y tiene una capacidad muy alta para captar talento. Tenemos que resolver el acceso a la vivienda, trabajarlo a escala metropolitana y articular el alquiler de una forma profesionalizada", ha explicado Gener.
Sánchez: "Ya no somos una ciudad o un país con riesgo, cada vez tenemos nuevos fondos que quieren invertir en Barcelona"
Vale más prevenir que curar y entre que se detecta una necesidad inmobiliaria hasta que se satisface pueden pasar un par o tres de años, tiempo suficiente cómo porque el ciclo económico ya haya cambiado. Con los datos en la mano, la consultora también estima que la nueva oferta logre los 168.500 metros cuadrados entre 2019 y 2020 hacia el hito de los 200.000 metros cuadrados prevista por el 2021 coincidiendo con lo entrega más grande de proyectos de los últimos 12 años.
"En Cataluña no ha habido traslado ni de personas ni de espacios. No se está produciendo deslocalización y no se producirá", defendía Gener a mediados de año. El tiempo le ha dado la razón y es que la realidad catalana es terca del mismo modo que "los asesores inmobiliarios son expertos al exhibir seguridad y trasladar confianza". Barcelona, Barcelona, Barcelona.