Los propietarios de varios pisos los alquilan un 3,5% más caros que los arrendadores con una sola vivienda. La prima que cobran de más por viviendas alquiladas comparables se amplía a medida que aumenta el número de inmuebles en propiedad. Son algunas de las conclusiones de un estudio del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol), que constata que la prima de los propietarios con dos o más viviendas de alquiler explica un 18% del encarecimiento del alquiler en España entre 2019 y 2023, aunque atribuye la mayor parte de la subida a la revalorización general del mercado.
El informe también concluye que los propietarios con varios pisos suben más el alquiler cuando renuevan los contratos (un 5,2% versus un 3,8%). La diferencia de precio entre lo que cobran unos propietarios y otros ha pasado de ser un 0,8% superior en 2019 a un 3,5% más caros en 2023, comparando viviendas equivalentes en una misma sección censal.
La prima de los propietarios es superior cuando la cartera se reparte en varios municipios (+2,8%) que cuando se concentran en uno mismo (+1,5%)
Además, en este periodo se ha detectado que la brecha se amplía a medida que crece el tamaño de la cartera inmobiliaria: con un precio un 1,3% superior en los hogares que tienen dos viviendas y un 4,5% más caro en los propietarios de cinco pisos o más. Según los cálculos del estudio, cuando se mira el mismo piso a lo largo del tiempo se llega a la conclusión de que el precio de las viviendas propiedad de multiarrendadores ha crecido entre un 3,1% y un 4% más que los que alquilan personas que tan solo disponen de un inmueble.
Además, constata que la prima de los propietarios es superior cuando la cartera se reparte en varios municipios (+2,8%) que cuando se concentran en uno mismo (+1,5%) y es negativa (-3,8%) cuando todas las viviendas se concentran en la misma sección censal, hecho que es lo “contrario de lo que se podría esperar si respondiera al poder de mercado local”, indica el informe.
El estudio señala que los propietarios con varios pisos suben más el alquiler cuando renuevan los contratos. Los precios aumentan de media un 5,2% en las renovaciones de estos arrendadores, frente al 3,8% en las de los propietarios con una sola vivienda.
El estudio concluye que la mayor parte del aumento del precio de los alquileres se debe a que las mismas características se pagan más caras, incluida la prima de los propietarios de varios pisos. Así pues, atribuye a los multiarrendadores “un poco menos de una quinta parte de la subida” del precio del alquiler y añade que se debe “casi toda” al aumento de su prima, ya que el peso sobre el parque “prácticamente no ha variado”.
De cara a diseñar políticas públicas, los expertos señalan que el tamaño de la cartera “parece el criterio más informativo que el territorio”, ya que la diferencia crece con el número de viviendas y es mayor donde la cartera está dispersa. Al mismo tiempo, apuntan que la renovación del contrato “podría ser el momento más relevante para cualquier medida” por ejemplo, extendiendo a las renovaciones el criterio que ya vincula la reducción del IRPF a la moderación de la renta. Otra vía, añaden, sería reducir "el riesgo que perciben los arrendadores" con una garantía de cobro de activación automática.
Los expertos concluyen que el margen de las medidas sobre la prima sería “limitado”, ya que sin este incremento el alquiler “habría subido menos pero lejos de volver a niveles de 2019”. Por ello, dicen que es “razonable” valorar las políticas por la “capacidad de contener las subidas sin reducir el incentivo a ofrecer vivienda de alquiler”.
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