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Mi hija se ha adentrado este verano en la gran novela Guerra y paz de Tolstói, y, como era de esperar, ha quedado completamente atrapada con las aventuras y desventuras de los terratenientes rusos protagonistas de la novela.
Si recordáis la historia, cuando muere su padre, el protagonista, el hijo ilegítimo del conde Pierre Bezúkhov se convierte de repente y, contra todo pronóstico, en el heredero de una fortuna extraordinaria. De repente, es inmensamente rico y ni siquiera conoce realmente el alcance ni el funcionamiento de su patrimonio.
Pierre es, para mí, la representación literaria de un gran tenedor, un hombre que acumula palacios, fincas, tierras y propiedades esparcidas por medio imperio ruso. Salvando las distancias, claro, el concepto de gran tenedor en Catalunya empieza a convertirse en una auténtica pesadilla, sobre todo, en mi opinión, por la dificultad de saber quién está realmente incluido en esta categoría.
Por eso, cuando este julio la Generalitat de Catalunya aprobó la Ley 11/2026, incorporó diversas novedades en materia de vivienda y aprovechó la ocasión para definir la figura del gran tenedor, confié, pero la esperanza duró poco.
Os prometo que he tenido que hacer una búsqueda exhaustiva y elaborar un esquema detallado para llegar a entender cuándo se es, efectivamente, gran tenedor. Porque, dos siglos después de Tolstói, en Catalunya el panorama se ha complicado. Ya no hace falta ser Pierre Bezúkhov ni poseer medio Moscú; cinco viviendas pueden ser suficientes… o quizás no. Después de las últimas reformas legislativas, ser gran tenedor depende de qué norma estemos leyendo.
La figura del gran tenedor nace jurídicamente en Catalunya con la Ley 24/2015. El Estado, en cambio, no incorpora esta figura a su legislación hasta el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, durante la pandemia, y no la convierte en una categoría general de la política de vivienda hasta la Ley 12/2023.
Así, la ley catalana 24/2015 sobre emergencia en el ámbito de la vivienda definió por primera vez los grandes tenedores para determinar quién estaba obligado a ofrecer un alquiler social a personas o familias vulnerables antes de determinados desahucios. Inicialmente, solo se consideraban grandes tenedores las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión o las entidades de gestión de activos, además de las personas jurídicas titulares de más de 1.250 m² de superficie habitable.
Inicialmente, solo se consideraban grandes tenedores las entidades financieras, las filiales inmobiliarias, los fondos de inversión o las entidades de gestión de activos, además de personas jurídicas titulares de más de 1.250 m² de superficie habitable
De esta manera, la primera definición se basaba sobre todo en la misma naturaleza de propietario y no en los m² ni el número de viviendas, y no incluía a las personas físicas. El concepto se utilizaba solo para determinar qué propietarios debían ofrecer un alquiler social obligatorio a personas vulnerables antes de iniciar determinados procedimientos de ejecución hipotecaria o desahucio. Y no estaba relacionado todavía con la limitación general del precio de los alquileres.
Más tarde, el Decreto ley catalán 17/2019, de 23 de diciembre, amplió considerablemente la figura del gran tenedor a los efectos del ofrecimiento de alquiler social, y pasó a incluir también a las personas jurídicas titulares de más de quince viviendas, los fondos de capital riesgo y de titulización de activos y las personas físicas propietarias de más de quince viviendas o de una determinada superficie destinada a vivienda.
Con el Decreto ley catalán 17/2019, la figura de gran tenedor dejó de identificarse exclusivamente con bancos, fondos y grandes sociedades
El movimiento fue clave, dado que fue a partir de entonces cuando esta figura dejó de identificarse exclusivamente con bancos, fondos y grandes sociedades, y comenzó a afectar también a particulares con un patrimonio inmobiliario elevado.
Esta fue la primera definición de gran tenedor que aplicamos, como hemos dicho, a los efectos de la obligación de ofrecer un alquiler social. No obstante, a partir de aquí, todo se empezó a complicar con la aparición de diferentes definiciones de gran tenedor, las cuales varían en función de los efectos jurídicos de que se trate.
Un nuevo escenario
Para ponernos en contexto nos tenemos que remontar al año 2020, hace ya seis años, con la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, “de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda”.
Catalunya fue pionera en este aspecto: se avanzó con la creación de sus propias “áreas con mercado de vivienda tenso” y con un sistema innovador de contención de los precios del alquiler que se aplicaba a todas las viviendas situadas en estas áreas. Todo ello, con independencia del número de inmuebles que tuviera el propietario. Es decir, la ley no incorporaba ninguna definición de gran tenedor ni establecía diferencias en función de esta condición. Sin embargo, tuvo una vigencia breve, porque el Tribunal Constitucional anuló en abril de 2022 el núcleo de la ley al considerar que la Generalitat había invadido competencias estatales.
A partir de entonces, el sistema catalán dejó de aplicarse a los nuevos contratos. Así fue hasta que entró en vigor la Ley 12/2023 de Vivienda Estatal, que puso las bases para crear un nuevo sistema. A partir de esta ley, las comunidades autónomas pueden declarar “zonas de mercado residencial tensionado”, pero deben hacerlo siguiendo el procedimiento y los criterios estatales.
¿Y qué pasaba con los grandes tenedores? Pues también es esta ley española la que consolidó el concepto. La Ley estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda, no inventó la figura, sino que la convirtió en una categoría general de la política de vivienda y la vinculó a la contención de rentas. Por tanto, a partir de aquí, la contención del precio de los alquileres pasa a aplicarse solo cuando el propietario tiene la consideración de gran tenedor. La ley estatal define como gran tenedor al propietario titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros. Además, la ley permite a las comunidades autónomas reducir este umbral a cinco o más inmuebles residenciales situados dentro de una zona de mercado residencial tensionado, siempre que esta reducción esté justificada.
La ley estatal define como gran tenedor al propietario titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros
Rápidamente, la Generalitat respondió: acordó considerar gran tenedor a quien tuviera cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial dentro de la zona tensionada mediante la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, haciendo uso de la habilitación contenida en el artículo 3.k de la Ley estatal 12/2023. La definición empezó a producir efectos el 16 de marzo de 2024, después de la publicación de la declaración en el BOE.
Las contradicciones legislativas
Hasta aquí, podríamos resumir diciendo que Catalunya empezó aplicando el concepto de gran tenedor en el ámbito de los desahucios y que, posteriormente, esta figura se incorporó también a la contención de las rentas del alquiler. Esto fue posible a raíz de la aprobación de la ley estatal de vivienda, que estableció un nuevo régimen después de que el Tribunal Constitucional anulara una parte esencial de la ley catalana de contención de rentas.
Así, se podía dar el caso de que una persona física propietaria de doce viviendas en Girona fuera considerada gran tenedora a efectos de la contención de rentas (porque tenía cinco o más viviendas en una zona tensionada), pero no a efectos de la obligación de ofrecer un alquiler social, porque no superaba el umbral de más de quince viviendas que establecía la Ley catalana 24/2015.
Pero, si os pensáis que aquí se acaba todo y que, con cuatro apuntes al lado, ya podréis determinar si sois o no grandes tenedores a unos efectos o a otros, os equivocaréis. Todavía hay una tercera definición de gran tenedor. Y yo me pregunto: ¿no habríamos podido dar nombres diferentes a cada una de estas figuras y evitar así este lío casi imposible de deshacer?
La tercera definición es la que los expertos fiscalistas llamamos fiscal, porque solo se aplica para determinar si la adquisición de una vivienda debe tributar al tipo incrementado del 20% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, y que queda recogido en el artículo 641-1.5.a del Código tributario de Catalunya. Su redacción inicial procedía del Decreto ley 5/2025, que introdujo tanto esta definición de gran tenedor como la aplicación del tipo del 20% de TPO a las adquisiciones de viviendas efectuadas por grandes tenedores. Así, desde junio de 2025, tenía esta consideración, exclusivamente a efectos fiscales, quien fuera titular de más de diez inmuebles de uso residencial situados en Catalunya, más de 1.500 m² construidos de uso residencial situados en Catalunya, o cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
Desde junio de 2025, un gran tenedor se consideraba aquel que fuera titular de más de diez inmuebles de uso residencial situados en Catalunya, más de 1.500 m² construidos de uso residencial situados en Catalunya, o cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en municipios tensionados
Llegados a este punto, yo, mujer de fe, confiaba en que la Ley 11/2026 pondría un poco de orden en este laberinto de definiciones y nos permitiría saber, de una vez por todas, quién es gran tenedor y quién no. Pero, lejos de aclararnos el camino, aún lo ha enredado un poco más. Intentaré explicarlo.
La Ley 11/2026 intenta, sin demasiado éxito, corregir parcialmente esta dispersión incorporando una definición ampliada de gran tenedor a la Ley 18/2007 (a efectos de la contención de rentas), reformando también el artículo 5.9 de la Ley 24/2015 (a efectos de la obligación de ofrecer un alquiler social) e incorporando una modificación también en el artículo 641.1.5.a del Código tributario catalán.
La definición ampliada también establece reglas específicas para el cómputo de las copropiedades. Así, si uno de los copropietarios tiene la condición de gran tenedor, la vivienda queda sujeta a las obligaciones y limitaciones correspondientes. Además, las participaciones parciales sobre diferentes inmuebles computan cuando, sumadas, equivalen al 100% de la titularidad de una vivienda. Por lo tanto, cuando hablamos de propiedad, a partir de ahora también tendremos que tener en cuenta las copropiedades y la acumulación de participaciones parciales.
Así, después de todo este galimatías, ¿cómo quedan las tres definiciones de gran tenedor?
1. A efectos de la contención de rentas y otras obligaciones, la Ley 11/2026 añade la letra s al artículo 3 de la Ley 18/2007 y considera grandes tenedores:
- Las personas jurídicas que tengan más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en el Estado o cinco o más en Catalunya.
- Las personas físicas que tengan diez inmuebles urbanos de uso residencial en el Estado o cinco o más en Catalunya.
La nueva definición ya no exige que los cinco inmuebles estén situados en una zona de mercado residencial tensionado e incluye, además de la propiedad, determinados derechos de uso, goce o explotación. También establece reglas específicas para el cómputo de los inmuebles.
Esta definición se aplica a los contratos suscritos a partir del 31 de julio de 2026. Naturalmente, para que opere la contención de rentas, la vivienda objeto del contrato debe estar situada en una zona tensionada.
La nueva definición catalana no incluye, sorprendentemente, el criterio de los 1.500 m² que sí mantiene la Ley estatal 12/2023. La reforma no incorpora ninguna regla que explique cómo se deben coordinar ambas definiciones. Dado que la LAU remite a la norma estatal, parece prudente entender que el criterio de superficie continúa operando para limitar la renta; sin embargo, la nueva definición catalana abre una duda interpretativa.
2. A efectos del ofrecimiento obligatorio de alquiler social
La definición de la Ley 24/2015 es muy similar a la anterior. Con la reforma de 2026, tienen la consideración de grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que tengan más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en el Estado o cinco o más en Catalunya.
3. A efectos fiscales
La definición fiscal es la que más se aleja de las dos anteriores. En este caso, la Ley 11/2026 no ha eliminado la exigencia de que los cinco inmuebles estén situados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
Por lo tanto, a efectos de la aplicación del tipo incrementado del 20% de TPO, tiene la consideración de gran tenedor quien sea titular de:
- Más de diez inmuebles urbanos de uso residencial situados en Catalunya.
- Inmuebles de uso residencial situados en Catalunya con una superficie construida superior a 1.500 m².
- Cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
La Ley 11/2026 solo ha retocado ligeramente esta definición. De forma que ha concretado que, para superar el umbral de diez inmuebles, solo se computan los inmuebles urbanos de uso residencial y que, para llegar al umbral de cinco, hay que sumar todos los inmuebles situados en los diferentes municipios declarados zona tensionada.
Después de la reforma, en Catalunya seguimos teniendo diversas definiciones de gran tenedor que, lejos de simplificar el panorama, lo complican aún más
En definitiva, después de la reforma, en Catalunya seguimos teniendo diversas definiciones de gran tenedor que, lejos de simplificar el panorama, lo complican aún más. Antes de saber si alguien es o no gran tenedor, hay que preguntarse cuántos inmuebles tiene, dónde están situados, qué uso tienen, qué derechos ejerce sobre ellos y, sobre todo, a qué efectos jurídicos queremos aplicar la definición. Y quizás, después de resolver este cuestionario podremos saber si es gran tenedor, a qué efectos lo es y qué obligaciones se derivan. O quizás no:
A efectos del régimen aplicable al contrato de alquiler, principalmente el régimen de contención de los precios de los alquileres, hay que preguntarse:
- ¿Eres una persona física o jurídica?
- Si eres una persona jurídica, ¿tienes más de diez inmuebles urbanos en el Estado o cinco o más en Catalunya (no es necesario que estén en zona tensionada)?
- Si eres una persona física, ¿tienes diez o más inmuebles de uso residencial en el Estado o cinco o más en Catalunya (no es necesario que sean en zona tensa)?
Y, teniendo en cuenta la definición de la Ley estatal 12/2023, aún nos tendríamos que preguntar si somos titulares de más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
Si es así, eres gran tenedor y, a efectos de los contratos que firmes a partir del 31 de julio de 2026, te aplica el límite de precios de alquileres (siempre que la vivienda arrendada esté situada en zona de mercado tensionado).
A efectos de los desahucios y del alquiler social, hay que preguntarse:
- ¿Tienes más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en el Estado o cinco o más en Catalunya (no es necesario que sean en zonas tensionadas)?
Si es así, eres gran tenedor y, para los contratos suscritos a partir del 31 de julio de 2026, te aplica el régimen de la Ley 24/2015 sobre el ofrecimiento de alquiler social a determinadas personas o familias vulnerables.
A efectos fiscales para determinar si la adquisición de una vivienda tributa al 20% o al tipo general, hay que preguntarse:
- ¿Tienes más de diez inmuebles urbanos de uso residencial situados en Catalunya?
- ¿Tienes cinco o más inmuebles de uso residencial situados en Catalunya en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado?
- ¿Tienes más de 1.500 m² construidos de uso residencial en Catalunya?
Si es así, eres gran tenedor y, salvo que sea aplicable alguna de las excepciones previstas, te aplica el tipo incrementado del 20% en las adquisiciones de viviendas.
El No-Registro de grandes tenedores
En medio de todo este lío, la Generalitat tuvo otra idea destinada, sin duda, a facilitarnos las cosas: crear el Registro de grandes tenedores de vivienda. Pero la pregunta es inevitable: ¿de qué grandes tenedores hablamos exactamente, si tenemos tres definiciones diferentes?
El registro nació con el Decreto ley 2/2025, y existe jurídicamente porque lo crea la disposición adicional 27ª de la Ley 18/2007. Ahora bien, como aún no se ha desplegado reglamentariamente, de momento no funciona propiamente como un registro. Mientras no se apruebe, los obligados no se inscriben formalmente sino que deben “comunicar” a la Agència de l'Habitatge de Catalunya su condición de gran tenedor e indicar el número de viviendas de las cuales son titulares. Una extraña manera de tener un registro sin tenerlo.
¿Y quién debe inscribirse? Deben inscribirse (o actualmente comunicar su condición) las personas que sean grandes tenedoras según alguna de las normas que expresamente menciona la disposición adicional 27ª de la ley 18/2007:
- Las personas físicas y jurídicas que sean grandes tenedoras según el artículo 5.9 de la Ley catalana 24/2015 (es decir, si eres gran tenedora a efectos de la oferta obligatoria de alquiler social)
- Las personas físicas o jurídicas que sean grandes tenedoras según el artículo 3.k de la Ley estatal 12/2023 (es decir, si eres gran tenedor a efectos de la regulación de los alquileres)
Por lo tanto, una persona física con cinco viviendas en Catalunya, aunque estas viviendas no estén situadas en zonas tensionadas, debe comunicar su condición de gran tenedora.
En este sentido, cabe apuntar que, el pasado martes, el Registro sufrió un revés judicial importante, dado que el Tribunal Supremo determinó que hacer públicas, tal como se pretendía, los datos de los grandes tenedores que son personas jurídicas puede comportar un riesgo para la seguridad pública.
El Tribunal Supremo determinó que hacer públicas en el Registro los datos de los grandes tenedores que son personas jurídicas puede comportar un riesgo para la seguridad pública
Y aún podemos añadir una consecuencia más a la condición de gran tenedor: desde el 27 de febrero de 2025, la Generalitat se ha reservado el derecho de tanteo y retracto sobre la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, cuando este sea propiedad de una persona jurídica gran tenedora inscrita en el registro correspondiente.
En este caso, se aplican las definiciones de gran tenedor de la Ley 24/2015 —aquella con la que empezó este embrollo— y de la Ley estatal 12/2023 —la que nació como respuesta a la Ley catalana por parte del Estado—, a las cuales remite el Registro. Y no descarto que aún se me escape alguna otra consecuencia, escondida en alguna norma recóndita que también hubiera sucumbido a la tentación de añadir la enésima definición de gran tenedor en esta lista inacabable.
Estoy convencida de que todo ello se podría simplificar empezando por una decisión tan elemental como no dar el mismo nombre a figuras que son jurídicamente diferentes. Podríamos reservar la expresión gran tenedor para el primer supuesto, hablar de propietario obligado a ofrecer alquiler social en el segundo y de gran adquirente a efectos fiscales en el tercero. Cuando menos, dejaríamos de convertir las palabras en una fuente más de confusión.
La verdad es que firmo este artículo con la certeza de que algo se me escapa. No puede ser que ciudadanos, asesores y gestores tengamos que emprender una investigación casi como si fuéramos detectives para delimitar las obligaciones que corresponden a nuestros clientes. Y el error puede acabar comportando graves sanciones; por ejemplo, por no haber comunicado la condición de gran tenedor.
No puede ser que ciudadanos, asesores y gestores tengamos que emprender una investigación casi como si fuéramos detectives para delimitar las obligaciones que corresponden a nuestros clientes
Por esta razón, quizás casi sería recomendable inscribirnos, no fuera caso que fuéramos grandes tenedores sin saberlo, como el pobre Pierre, que ignoraba que su padre había pedido al zar que lo reconociera como hijo legítimo y que había redactado un nuevo testamento dejándole una fortuna que lo convirtió, sin saberlo, en uno de los hombres más ricos de Rusia.
Y el lío no termina aquí: la página web de la Generalitat todavía no está actualizada a las nuevas modificaciones que entraron en vigor el 31 de julio. Eso sí, hay una nota que lo advierte con toda claridad: que ya se pondrán cuando puedan, como nosotros, y como Pierre, que abrumado por la herencia recibida y sin saber muy bien cómo administrarla, solo más adelante intenta tomar las riendas, con mucha voluntad pero también, como aquí, con un éxito más bien escaso.
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