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Estamos en un bloqueo en materia de vivienda, con efectos no solamente sociales, sino también económicos -de falta de producción-, de reducción de capacidad de los salarios y de deriva hacia una sociedad de rentistas. A estas alturas, los ingresos inmobiliarios declarados en IRPF superan los del resto de capital, un enriquecimiento de una parte de la sociedad a costa del empobrecimiento del resto y un lastre en una sociedad que debería ser proproductiva.
Las soluciones vigentes insisten en lo antiguo: promoción privada, protegida o libre, a la que se añade una dosis mínima de vivienda social pública, con la subvención de un tercio del alquiler, además del suelo público aportado sin coste y de ayudas diversas en impagos, etc., en un sinfín de medidas que cazan moscas sin ningún efecto general. Entre ambos extremos aparece un vacío enorme de forma, en el que la política pública practica un paternalismo del Estado, con un mensaje populista de efectos minoritarios, a la vez que consolida la proletarización de jóvenes e inmigrantes.
Entre ambos extremos aparece un vacío enorme de forma, en el que la política pública practica un paternalismo del estado, con un mensaje populista de efectos minoritarios
Renegamos del franquismo, pero fue capaz de una amplia acción. Aquellos trabajadores con pisos de protección oficial constituyeron un patrimonio, hoy objeto de herencia o de renta para el retiro. El actual alquiler, en cambio, empobrece a los trabajadores a perpetuidad y el coste anual de la vivienda en ellos es superior al acceso a la propiedad.
El reverso negativo de toda propiedad es que, después de un tiempo de esfuerzo, más un amplio tiempo de disfrute sin el coste de amortización, se produce la especulación, la ganancia por simple posición urbana. Cuando se compra un inmueble, se adquiere su calle, la situación urbana y, a partir de aquí, aparece la opción de renta futura. Si al comprar un coche tuviéramos que comprar una acción de una vía de peaje, a la larga, un vehículo para desguazar valdría más que al inicio. Esta es la perversa ley de la propiedad urbana, ante la cual la política solo ratifica mercado especulativo o paternalismo para unos pocos.
En vivienda social no habrá una alternativa verosímil sin hacer posible un amplio espacio de mercado con efectos colectivos y masivos. Y el camino podría ser la combinación de piso de protección, en propiedad, pero sobre suelo público concedido a término. De hecho, sería una copropiedad entre edificio y suelo. De 50 años, 75 o más, si es necesario, de disfrute por parte del primer propietario, y luego por parte del sector público aportador del suelo. 25 años de hipoteca, a precio de un alquiler, permiten un beneficio posterior, con derecho a vender, alquilar, transmitir en herencia… como toda vivienda protegida histórica.
El camino podría ser la combinación de piso de protección, en propiedad, pero sobre suelo público concedido a término
Pero sería sin la entrada final en el mercado de la propiedad urbana clásica, que ya es especulación de una parte de la población respecto del resto. Sí, pues, con la ayuda pública de suelo y localización, pero no a perpetuidad. Se crearía un submercado específico, con incidencia en el conjunto. Repartiríamos papeles protagonistas entre constructores, banca y gestión pública de suelo, sin confusión. Se adjudicaría el suelo a concurso, habría derecho público de tanteo en transmisiones y tasación de posibles alquileres, así como derecho de permanencia de los usuarios a un alquiler tasado una vez terminada la concesión. Propiedad, sí, pero sin rentas de localización, como cualquier bien mueble, como un coche o una autocaravana.
Sabemos, por experiencia histórica, que un sector público municipal o supramunicipal incapaz de crear suelo se vuelve incompetente, pero esta no es una deriva obligada. Hay suelo donde crecer y densificar ordenadamente y mucho a transformar que ya es del todo urbano y el esfuerzo debe ser público. Solo hay que saber hacerlo. Si en un tiempo se crearon zonas verdes, escuelas, centros de salud… hoy hay que crear suelo residencial con el mismo esfuerzo y entregarlo a una iniciativa privada que sería básicamente de construcción y venta, sin una compleja gestión patrimonial de décadas, como implica el alquiler. Pero muchos ayuntamientos prefieren encontrar suelo para ofrecer aparcamientos gratuitos de vehículos antes que apartamentos para la gente, en una política urbana totalmente ciega.
Hay que crear suelo residencial con el mismo esfuerzo y entregarlo a una iniciativa privada que sería básicamente de construcción y venta
Estos concursos podrían ser de un modelo general diseñado a escala catalana, pero ajustados a cada lugar, que seguro que evolucionarían en el tiempo y nos permitirían un amplio juego de iniciativa privada, tal como, hace décadas, se hicieron los cientos de miles de pisos protegidos, solo que ahora con la protección y ayuda específica del suelo aportado. No es más complicado que los aparcamientos en concesión bajo calles y plazas. No se anularía el mercado privado existente, ni tampoco las opciones de alquiler social, pero surgiría una cuña en el conjunto del mercado, una opción más, no obligada a nadie, pero con efectos de conjunto en el mercado, hoy lastrado por la falta de oferta. Implicaría hacer urbanismo en grande y elevar una cultura profesional y política últimamente olvidada.
Necesitamos abrir un potente campo de juego liberal, equilibrado, no especulativo, ni solo de Estado. Una acción más enfocada a la construcción que de la promoción clásica que es la suma de suelo y vivienda. Y hay que hacerlo por ley y con acuerdo social y amplitud. Hay que generar economía de vivienda: en construcción, en mejor salario efectivo… Necesitamos superar el bloqueo en el que estamos y debemos superar una política prisionera, a la vez, del liberalismo más extremo y del populismo estatalista y banal. Nuestro ideal no debe ser una Viena de alquiler universal, una vía imposible, cuando tenemos cultura de propiedad y de construcción, de las cuales partir y añadir una acción pública en la creación de suelo. Una acción que generaría, a la larga, todo un patrimonio público.
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