Volskwagen y Vueling han sido las dos últimas empresas que han anunciado que se van del parque empresarial Mas Blau. Vueling se va a Viladecans Business Park, donde ocupará 10.000 metros cuadrados, y Volkswagen al Parc Logístic de la Zona Franca de Barcelona, con 5.300 metros cuadrados. Hasta aquí todo normal, el cambio de sede y de ubicación es una dinámica constante en el mercado de oficinas. Pero, traslado tras traslado, el balance de Mas Blau es negativo: está perdiendo más empresas que no ganándolas, hecho que ha provocado que su disponibilidad haya ido aumentando significativamente en los últimos años hasta situarse en una cifra alarmante: 53.000 m2 de oficinas disponibles. Es el momento de reflexionar y preguntar a los expertos: ¿qué pasa con Mas Blau?
Mas Blau es un parque empresarial ubicado en el Prat de Llobregat. Su historia remonta al 1990, cuando se inició la primera fase de construcción. Con los años, se ha convertido en uno de los vértices económicos e industriales más importantes del área metropolitana de Barcelona. Ha sido la sede de Honda, Vueling, Volskwagen, Nike, Mediamarkt y otras muchas multinacionales. Su principal fortaleza es su ubicación, muy próxima al Aeropuerto del Prat. Pero tiene una característica muy diferente a otros parques que, de hecho, puede estar menguando su competitividad: está formado por múltiples propietarios (Inbisa, Freo, Apolo...). "A Mas Blau lo llamamos parque, pero en verdad no es del todo un parque. Es una sucesión de edificios de diferentes propietarios, hecho que provoca que no tengan una unidad de pensamiento y de actuación", explica Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España. "Mas Blau no tiene una entidad que vele por los intereses colectivos del parque", añade.
Barrachina: "Mas Blau no tiene una entidad que vele por los intereses colectivos del parque"
Un plan colectivo
Barrachina pone el ejemplo del World Trade Center Almeda Park (WTC Almeda Park), un parque empresarial con tres propietarios pero coordinado desde una sola empresa, Cushman & Wakefield. "Tenemos personal que se encarga exclusivamente del funcionamiento del parque y de la organización de actividades para promover el bienestar de las empresas y facilitar que se consolide una comunidad. También tienen una aplicación, para atender a propietarios y usuarios, desde donde pueden contratar servicios o estar informados de novedades. Tenemos acuerdos con diferentes comercios de la zona. Negociamos con el Ayuntamiento incrementar las plazas de motocicletas. También aportamos un servicio de lanzadoras gratuito...." Barrachina continúa enumerando las múltiples actuaciones que han hecho para promover la actividad y la vida en el WTC Almeda Park que reflejan, de hecho, la principal carencia de Mas Azul: no hay cohesión ni un plan estratégico que vele por los intereses de todos.
En la misma línea, Manel de Bes, director de oficinas de Forcadell, añade que en los últimos años "no se ha hecho ningún reposicionamiento colectivo del parque. Algún propietario lo ha hecho a escala individual, de su edificio, pero esta inversión después no ha ido acompañada con un incremento de rentas suficiente para devolver la inversión. Las rentas del parque no pueden incrementarse, si no se hace una mejora colectiva de todo el parque, un plan de reposicionamiento global".
Con el esfuerzo individual no se llega. Lindy Garber, directora de Advisory & Leasing Oficinas de CBRE Barcelona, apunta que "los propietarios nos advierten que la inversión necesaria para actualizar el edificio no la podrían recuperar con la renta del mercado de la zona y, por lo tanto, no saldría rentable".
La fuerza de los servicios
Más allá de la ubicación y del estado de las oficinas, las empresas están priorizando cada vez más los servicios que ofrecen los edificios y su entorno. Restauración, gimnasio, lavandería, zonas comunes, parking... Son servicios que tendrían al alcance si estuvieran ubicadas en medio de la ciudad y que, en caso de estar en la periferia, se tienen que resolver de alguna manera. Con acuerdos con el Ayuntamiento, con otras empresas o desde el mismo parque. "Estos elementos ofrecen mayor confort y satisfacción a las empresas", apunta Garber, y por eso ha habido empresas "que han optado para buscar otras ubicaciones que, a pesar de tener rentas superiores u ocupar menos superficie, ofrecían más servicios".
Los expertos proponen
Todos coinciden en la ubicación óptima del parque. "Un emplazamiento idóneo", dice de Bes. "Para los clientes anglosajones, además, Mas Blau es Barcelona", indica Barrachina. El atractivo del parque, coinciden, es recuperable. Pero haría falta, en primer lugar, mayor implicación por parte del Ayuntamiento a la hora de facilitar servicios, ampliar aparcamiento y adaptar usos. De hecho, desde Forcadell admiten que en los últimos meses se han caído varías operaciones en la zona porque el Ayuntamiento no aceptaba el tipo de uso de la empresa. En uno de los casos, la empresa era de formación y acabó alquilando 6.000 metros cuadrados de oficinas en l'Hospitalet.
De Bes: "Para recuperar competitividad, tienen que trabajar colectivamente tanto propietarios como el Ayuntamiento"
También el Ayuntamiento puede ayudar en aspectos tributarios. "El Ayuntamiento continúa cobrando el mismo IBI a los propietarios, tanto si los edificios están ocupados como si están vacíos", critica Garber, y añade: "aunque hace un año asumieron los gastos de mantenimiento de la urbanización, un pequeño paso en favor de la revitalización del parque". Otra vía por el futuro de Mas Azul es la especialización. "Aprovechando su ubicación, puede acontecer un parque empresarial especializado en aeronáutica, empresas vinculadas al aeropuerto o al sector logístico", indica de Bes. Garber cree que "los almacenes logísticos son poco atractivos para empresas de otros sectores" y, por lo tanto, cree que la vía también es posicionarse en el sector "aeronáutico o incluso atraer algún centro de formación sobre esta temática. Por ejemplo, en la zona industrial de Gavà se ha establecido el mayor centro de formación de pilotos de Europa". Garber ve incluso otra oportunidad: "ofrecer oficinas satélites o delegaciones de medidas pequeñas a buen precio para dar respuesta a las necesidades de coworkings y oficinas flexibles de aquellos trabajadores residentes en la zona sur del área metropolitana."
Por supuesto, la gran propuesta donde todos coinciden es en hacer un plan de reposicionamiento colectivo: "para recuperar competitividad, tienen que trabajar colectivamente tanto propietarios como el Ayuntamiento", apunta de Bes. El futuro de Mas Blau depende de la fuerza colectiva.