Pime constructora catalana plega

Ciutat mitjana gironina de la Costa Brava. Una pime constructora catalana fa mans i mànigues per continuar fent la feina que ha fet sempre: construir habitatge, rehabilitant i reformant o fent obra nova.

La demanda d’habitatge hi és i creix de manera notable, tant de gent del país com de compradors estrangers. Cada dia, però, costa més promoure habitatge a la demarcació de Girona: els marges raonables es van esvaint, al mateix temps que el risc i la inseguretat jurídica en el negoci creixen.

Per a una pime que opera amb fons propis i amb crèdit bancari les promocions s’han anat complicant en els darrers anys... fins que és arribat el dia en què, fets els números, ja no surt a compte la feina que s’ha fet durant tants anys: els costos creixents i els impostos a l’alça ja no són compensats pels preus de venda de mercat.

Si vols saber-ne més

 

   

Les negociacions pel decret d’habitatge: un pastís de 10 mesures i 2 paquets

Exemple recent i real: terreny urbà per a la construcció d’un bloc de fins a catorze pisos de 90 metres quadrats cadascun, en el nucli antic d’un municipi de la Costa Brava, sense vistes al mar però en una ubicació relativament cèntrica. Superfície construïda: 1.700 metres quadrats.

Preu del terreny: 200.000 euros. Impostos i taxes directes quantificats separadament: 240.000 euros (140.000 ajuntament, 100.000 Generalitat). IVA per la compra de sòl i pel pagament a proveïdors: 200.000 euros. Cost de la construcció: 4.150.000 euros. Cost econòmic total: 4.590.000 euros.

Preu de venda actual de pisos semblants: 240.000 euros sense IVA per unitat, que per catorze pisos generarien un ingrés total de 3.360.000 euros. El preu que atorgaria un benefici del 10% a la inversió, atesos els costos detallats, seria de 381.000 euros sense IVA per cada pis, avui totalment fora de mercat. Resultat abans de l’impost de societats, -1.230.000 euros. Game over.

En aquest cas el preu del sòl era prou raonable, però la tendència del preu del sòl passa per reflectir de manera creixent l’escassetat de terrenys disponibles i la pressió d’una demanda insatisfeta.

Abans de començar les obres, l’empresa ha de pagar els costos de la gestió urbanística: plànols, projectes d’urbanització, cessions obligatòries i uns terminis administratius que, massa sovint, es mesuren en anys. El pas dels mesos d’espera fan créixer els interessos del capital immobilitzat, tant si és capital aliè -el cost del crèdit bancari-, com si és capital propi, és a dir, el cost d’oportunitat de fer altres inversions alternatives, més ràpidament rendibles i segures com és el deute públic.

"Catalunya també lidera, juntament amb Navarra, el rànquing d’absentisme laboral, una autèntica font de sobrecost i incertesa imprevisible per a l’empresa"

Quan les obres comencen cal pagar l’impost de construccions, instal·lacions i obres (ICIO) i també les taxes de les llicències s’han de pagar abans no s’ha generat cap ingrés. L’empresa avança aquest capital a uns ajuntaments massa pressionats per unes finances locals sovint asfixiades i mal finançades. L’administració local no té incentius per a rebaixar aquesta pressió fiscal en origen, ans al contrari segons qui governi l’ajuntament.

Pel que fa a la construcció, la inflació creixent que afecta els seus materials està fent que algunes grans obres públiques comencin a quedar desertes: els diners que ofereix l’administració estan molt per sota del cost real, fins al punt que cap empresa constructora es presenta al concurs.

D’altra banda, la mà d’obra qualificada cada vegada és més escassa i està augmentant l’edat mitjana de les plantilles, amb risc creixent d’accidents i de malalties derivades d’una edat més alta.

Catalunya també lidera, juntament amb Navarra, el rànquing d’absentisme laboral, una autèntica font de sobrecost i incertesa imprevisible per a l’empresa, tal com es pot llegir en el recent informe de Pimec sobre el tema. Bons paletes, encofradors, electricistes i instal·ladors són un recurs cada cop més difícil de trobar i encara més de retenir.

Si vols saber-ne més

 

   

Com posar remei a l’absentisme?

Els convenis salarials pressionen a l’alça per compensar la inflació, que torna a créixer amb la guerra de l’Iran i amenaça de tornar als dos dígits d’inflació, com el 2022-2023 va passar amb la invasió russa d’Ucraïna. Les noves exigències d’eficiència energètica, sostenibilitat i accessibilitat encareixen el cost final.

La regulació de l’habitatge, si s’inspira en Barcelona, pot obligar l’empresa a reservar una part de les noves promocions a habitatge protegit, aplicables en municipis amb el mercat tensionat. La lògica social d’aquesta norma és mot fàcilment defensable, però el fet cert és que a Barcelona han pràcticament desaparegut les grues des que s’imposa el 30% d’habitatge social a les noves promocions. Atès que el preu màxim de venda fixat als habitatges protegits no cobreix el cost real de la seva producció, cal compensar la diferència en la resta dels habitatges de la promoció... i els números ja no surten.

Pel que fa al cost del crèdit, la inflació dels darrers mesos provocada per la guerra de Trump contra l’Iran està fent pujar els tipus d’interès arreu del món, fet que arrossega a l’alça el cost del finançament bancari. Si es consolida el final dels diners barats, encara serà més difícil de quadrar els comptes sense notables increments dels preus de venda finals.

Una gran empresa promotora té diverses alternatives d’accés als mercats de capitals. En el cas de les pimes, però, si els propietaris han d’arriscar el seu patrimoni per tal d’aconseguir més volum de crèdit bancari, això estressa de manera insostenible el negoci promotor: qualsevol retard en les concessions de llicències o en les obres fan molt difícil de sostenir les tensions de tresoreria, patiments a banda.

"Si es vol disposar de més habitatge assequible, cal facilitar a les pimes constructores locals la seva activitat"

Arribada la venda, l’IVA de l'habitatge nou, l’impost dels actes jurídics documentats, les despeses notarials i registrals i, més endavant, l’impost de societats sobre el benefici obtingut (si n’hi ha) completen un recorregut en què les diferents administracions públiques s’emporten unes xifres increïbles: en l’exemple real abans esmentat, 516.000 euros en tributs, taxes, cànons i impostos directes i indirectes.

Cal reduir i simplificar els tràmits urbanístics, amb terminis màxims garantits i silenci positiu real. Cal que els ajuntaments valorin diferir l’ICIO i les taxes fins a l’inici de la comercialització dels habitatges construïts. Cal una fiscalitat que no penalitzi l’habitatge de nova construcció, incloent-hi un IVA reduït estable, i incentius clars per a la rehabilitació i l’eficiència energètica. I cal incentivar l’atracció de nous professionals al sector, per tal de garantir un relleu generacional cada vegada més urgent.

Si es vol disposar de més habitatge assequible, cal facilitar a les pimes constructores locals la seva activitat. Si els costos i els impostos continuen creixent més que els preus de mercat, que potser aviat també seran limitats, les promocions acabaran desapareixent de les nostres ciutats petites i mitjanes.