Pyme constructora catalana cierra

Ciudad mediana gerundense de la Costa Brava. Una pyme constructora catalana hace lo imposible para seguir haciendo el trabajo que ha hecho siempre: construir vivienda, rehabilitando y reformando o haciendo obra nueva.

La demanda de vivienda existe y crece de manera notable, tanto de gente del país como de compradores extranjeros. Cada día, sin embargo, cuesta más promover vivienda en la demarcación de Girona: los márgenes razonables se van desvaneciendo, al mismo tiempo que el riesgo y la inseguridad jurídica en el negocio crecen.

Para una pyme que opera con fondos propios y con crédito bancario las promociones se han ido complicando en los últimos años... hasta que ha llegado el día en que, hechos los números, ya no sale a cuenta el trabajo que se ha hecho durante tantos años: los costes crecientes y los impuestos al alza ya no son compensados por los precios de venta de mercado.

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Ejemplo reciente y real: terreno urbano para la construcción de un bloque de hasta catorce pisos de 90 metros cuadrados cada uno, en el casco antiguo de un municipio de la Costa Brava, sin vistas al mar pero en una ubicación relativamente céntrica. Superficie construida: 1.700 metros cuadrados.

Precio del terreno: 200.000 euros. Impuestos y tasas directas cuantificados separadamente: 240.000 euros (140.000 ayuntamiento, 100.000 Generalitat). IVA por la compra de suelo y por el pago a proveedores: 200.000 euros. Coste de la construcción: 4.150.000 euros. Coste económico total: 4.590.000 euros.

Precio de venta actual de pisos similares: 240.000 euros sin IVA por unidad, que por catorce pisos generarían un ingreso total de 3.360.000 euros. El precio que otorgaría un beneficio del 10% a la inversión, dados los costes detallados, sería de 381.000 euros sin IVA por cada piso, hoy totalmente fuera de mercado. Resultado antes del impuesto de sociedades, -1.230.000 euros. Game over.

En este caso el precio del suelo era bastante razonable, pero la tendencia del precio del suelo pasa por reflejar de manera creciente la escasez de terrenos disponibles y la presión de una demanda insatisfecha.

Antes de empezar las obras, la empresa debe pagar los costes de la gestión urbanística: planos, proyectos de urbanización, cesiones obligatorias y unos plazos administrativos que, demasiado a menudo, se miden en años. El paso de los meses de espera hace crecer los intereses del capital inmovilizado, tanto si es capital ajeno -el coste del crédito bancario-, como si es capital propio, es decir, el coste de oportunidad de hacer otras inversiones alternativas, más rápidamente rentables y seguras como es la deuda pública.

"Catalunya también lidera, junto con Navarra, el ranking de absentismo laboral, una auténtica fuente de sobrecoste e incertidumbre imprevisible para la empresa"

Cuando las obras comienzan hay que pagar el impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) y también las tasas de las licencias se tienen que pagar antes de que se haya generado ningún ingreso. La empresa adelanta este capital a unos ayuntamientos demasiado presionados por unas finanzas locales a menudo asfixiadas y mal financiadas. La administración local no tiene incentivos para rebajar esta presión fiscal en origen, sino al contrario según quien gobierne el ayuntamiento.

En cuanto a la construcción, la inflación creciente que afecta a sus materiales está haciendo que algunas grandes obras públicas empiecen a quedar desiertas: el dinero que ofrece la administración está muy por debajo del coste real, hasta el punto de que ninguna empresa constructora se presenta al concurso.

Por otro lado, la mano de obra cualificada cada vez es más escasa y está aumentando la edad media de las plantillas, con riesgo creciente de accidentes y de enfermedades derivadas de una edad más alta.

Catalunya también lidera, junto con Navarra, el ranking de absentismo laboral, una auténtica fuente de sobrecoste e incertidumbre imprevisible para la empresa, tal como se puede leer en el reciente informe de Pimec sobre el tema. Buenos albañiles, encofradores, electricistas e instaladores son un recurso cada vez más difícil de encontrar y aún más de retener.

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¿Cómo poner remedio al absentismo?

Los convenios salariales presionan al alza para compensar la inflación, que vuelve a crecer con la guerra de Irán y amenaza con volver a los dos dígitos de inflación, como en 2022-2023 pasó con la invasión rusa de Ucrania. Las nuevas exigencias de eficiencia energética, sostenibilidad y accesibilidad encarecen el coste final.

La regulación de la vivienda, si se inspira en Barcelona, puede obligar a la empresa a reservar una parte de las nuevas promociones a vivienda protegida, aplicables en municipios con el mercado tensionado. La lógica social de esta norma es muy fácilmente defendible, pero el hecho cierto es que en Barcelona han prácticamente desaparecido las grúas desde que se impone el 30% de vivienda social en las nuevas promociones. Dado que el precio máximo de venta fijado en las viviendas protegidas no cubre el coste real de su producción, hay que compensar la diferencia en el resto de las viviendas de la promoción... y los números ya no salen.

En cuanto al coste del crédito, la inflación de los últimos meses provocada por la guerra de Trump contra Irán está haciendo subir los tipos de interés en todo el mundo, lo que arrastra al alza el coste de la financiación bancaria. Si se consolida el final del dinero barato, todavía será más difícil cuadrar las cuentas sin notables incrementos de los precios de venta finales.

Una gran empresa promotora tiene diversas alternativas de acceso a los mercados de capitales. En el caso de las pymes, sin embargo, si los propietarios tienen que arriesgar su patrimonio para conseguir más volumen de crédito bancario, esto estresa de manera insostenible el negocio promotor: cualquier retraso en las concesiones de licencias o en las obras hacen muy difícil sostener las tensiones de tesorería, sufrimientos aparte.

"Si se quiere disponer de más vivienda asequible, hay que facilitar a las pymes constructoras locales su actividad"

Llegada la venta, el IVA de la vivienda nueva, el impuesto de los actos jurídicos documentados, los gastos notariales y registrales y, más adelante, el impuesto de sociedades sobre el beneficio obtenido (si lo hay) completan un recorrido en el que las diferentes administraciones públicas se llevan unas cifras increíbles: en el ejemplo real antes mencionado, 516.000 euros en tributos, tasas, cánones e impuestos directos e indirectos.

Hay que reducir y simplificar los trámites urbanísticos, con plazos máximos garantizados y silencio positivo real. Es necesario que los ayuntamientos valoren diferir el ICIO y las tasas hasta el inicio de la comercialización de las viviendas construidas. Es necesaria una fiscalidad que no penalice la vivienda de nueva construcción, incluyendo un IVA reducido estable, e incentivos claros para la rehabilitación y la eficiencia energética. Y hay que incentivar la atracción de nuevos profesionales al sector, para garantizar un relevo generacional cada vez más urgente.

Si se quiere disponer de más vivienda asequible, hay que facilitar a las pymes constructoras locales su actividad. Si los costes y los impuestos continúan creciendo más que los precios de mercado, que quizás pronto también serán limitados, las promociones acabarán desapareciendo de nuestras ciudades pequeñas y medianas.