Escolta l'article ara…
Quan parlem del problema de l’habitatge a Catalunya, gairebé sempre acabem parlant de quants habitatges cal construir. I és lògic: en falten molts, l’oferta és insuficient i la demanda és elevada. Però potser parlem massa de construir edificis i massa poc de construir els operadors que els han de promoure, conservar i gestionar durant generacions. Perquè una cosa és construir habitatges de lloguer assequibles i una altra, molt diferent, és construir un sistema d’habitatge assequible.
Catalunya parteix d’un parc de lloguer social molt reduït, d’aproximadament l’1,7% dels habitatges principals. El Pla territorial sectorial d’habitatge, aprovat el 2024, fixa l’objectiu d’arribar al 9% en un horitzó de vint anys, aproximadament l’any 2044. És un salt molt important, però encara ens situa lluny dels països europeus amb sistemes més desenvolupats.
Sovint ens emmirallem en els Països Baixos, Àustria, Dinamarca o el Regne Unit i ens preguntem com podem arribar a disposar d’un sector semblant. Però mirem massa la fotografia i poc la pel·lícula. Aquests sistemes són el resultat de dècades —en alguns casos, més d’un segle— de polítiques sostingudes, mobilització de sòl, instruments financers i, sobretot, organitzacions capaces d’acumular patrimoni i gestionar-lo a llarg termini. Els grans sistemes europeus no només han construït habitatges. Han construït institucions amb vocació d’impacte i llegat.
De la promoció al patrimoni
Un habitatge destinat permanentment al lloguer assequible no és només una promoció acabada. És un actiu que continua formant part del patrimoni de l’entitat durant dècades. Mentre el deute s’amortitza, les rendes permeten sostenir-ne la gestió, el manteniment i, amb el temps, la rehabilitació. I el patrimoni acumulat pot servir de base per finançar noves operacions. Aquesta és la diferència fonamental entre fer promocions i construir un parc.
En una promoció destinada a la venda, el promotor construeix, ven, recupera el capital i engega de nou la roda. En el lloguer assequible permanent, en canvi, l’actiu es conserva. Cada nova promoció incrementa alhora el patrimoni i l’endeutament de l’entitat. Per això, la capacitat de creixement no depèn només de tenir sòl o projectes, sinó també de disposar d’una estructura financera prou sòlida per continuar invertint sense haver de vendre els habitatges anteriors.
Això és el que han fet, amb models diferents, les Housing Associations britàniques, les woningcorporaties dels Països Baixos o les entitats de benefici limitat austríaques. No són simplement promotors d’habitatge social, sinó institucions patrimonials amb una missió social, ingressos recurrents i capacitat financera acumulada.
Catalunya ja té les seves Housing Associations
Catalunya no ha de començar necessàriament creant de zero els operadors socials que necessita. Ja tenim entitats que, funcionalment, exerceixen aquest paper. Existeixen fundacions amb una llarga trajectòria en la promoció i gestió d’habitatge amb protecció oficial, especialment en règim de venda —més de 10.000 habitatges construïts—. En els darrers anys també han començat a desenvolupar de manera més significativa habitatge de lloguer assequible. Cohabitac i les fundacions que en formen part en són un exemple especialment significatiu.
Cal entendre bé què vol dir parlar de Housing Associations. No estem parlant necessàriament d’una determinada forma jurídica, sinó d’un model institucional: organitzacions sense finalitat de lucre que promouen, són propietàries o disposen de drets de superfície, gestionen habitatge assequible, retenen patrimoni i reinverteixen la seva capacitat econòmica en la continuïtat de la seva missió. Des d’aquesta perspectiva, les fundacions catalanes que estan construint i conservant un parc de lloguer assequible són, de fet, Housing Associations en procés de consolidació.
Aquesta identificació també té una dimensió institucional. Cohabitac està impulsant, conjuntament amb l’aliança estatal Alivas, una proposta per establir un marc legal específic per als proveïdors socials d’habitatge. La iniciativa busca reconèixer jurídicament aquest tipus d’entitats, definir-ne el paper i establir les condicions necessàries perquè puguin ampliar i consolidar el parc de lloguer social.
Els proveïdors socials d’habitatge serien, en el nostre context, l’equivalent funcional d'allò que en altres països europeus coneixem com a Housing Associations: un actor específic entre l’Administració i el mercat convencional, capaç de promoure, finançar, gestionar, conservar i ampliar un patrimoni d’habitatge social amb vocació de permanència. Catalunya, per tant, no només té l’embrió d’aquests operadors. També comença a construir el marc institucional que els hauria de permetre desenvolupar-se.
Una qüestió de dimensió i maduresa patrimonial
La diferència respecte dels grans operadors europeus no és tant de naturalesa com de dimensió i maduresa patrimonial. Dels aproximadament 5.000 habitatges de lloguer promoguts amb els fons Next Generation a Catalunya, les fundacions n’han impulsat una part rellevant, al voltant de 1.650, alhora que gestionen 5.500 habitatges, el 10% del parc de lloguer social. És una demostració clara de capacitat promotora i de gestió.
Però el seu patrimoni encara és jove. No ha tingut temps de generar la capacitat financera dels operadors europeus després de dècades d’acumulació patrimonial. Una entitat pot disposar de sòl, projectes, coneixement tècnic i capacitat de gestió, però si els seus recursos propis són reduïts, també ho és la seva capacitat per mobilitzar deute i continuar creixent.
La maduresa patrimonial és, en definitiva, la capacitat d’un operador per utilitzar el patrimoni que ja té per generar nova capacitat d’inversió
Els grans operadors europeus poden semblar avui gairebé autosuficients: tenen patrimoni, cobren lloguers, obtenen finançament, construeixen i tornen a créixer. Però aquest cercle virtuós no va existir des del primer dia. És el resultat d’una acumulació sostinguda durant dècades. A mesura que els préstecs s’amortitzen, augmenten els recursos propis i el patrimoni net i, amb ells, la capacitat financera de l’entitat. La maduresa patrimonial és, en definitiva, la capacitat d’un operador per utilitzar el patrimoni que ja té per generar nova capacitat d’inversió.
A Catalunya som encara en aquesta primera etapa. Per això, si volem disposar d’un sector de lloguer assequible molt més gran d’aquí a deu o quinze anys, no podem limitar-nos a estimular les promocions una a una. Hem de crear les condicions perquè els operadors socials puguin acumular patrimoni i recursos propis amb més rapidesa.
El paper dels sectors públic i privat
Aquesta maduració no ha de dependre únicament del pas del temps. El sector públic i el privat poden contribuir a accelerar-la, cadascun des del seu àmbit.
El sector públic pot aportar sòl, subvencions, garanties i finançament a llarg termini, però també instruments que redueixin el risc de les operacions i ajudin a reforçar els recursos propis de les entitats. El sector privat, per la seva banda, pot aportar finançament, deute a llarg termini i fórmules d’inversió d’impacte compatibles amb la vocació permanent del patrimoni social.
Entre aquestes fórmules poden tenir un paper especialment interessant els instruments de quasicapital, com ara préstecs subordinats a molt llarg termini o altres mecanismes amb una posició més propera als recursos propis que al deute convencional. L’objectiu no és substituir els recursos propis de les fundacions, sinó facilitar que creixin més ràpidament i que, amb ells, augmenti també la seva capacitat d’endeutament i d’inversió.
Així es pot generar el cercle virtuós que ha permès créixer als grans operadors europeus: més recursos propis, més capacitat de finançament, més habitatge i més patrimoni. Per això, quan mirem Europa, no hauríem de preguntar-nos únicament com podem reproduir les seves Housing Associations. Hauríem de preguntar-nos com podem convertir les nostres entitats socials en els operadors patrimonials que el sistema necessita.
La qüestió no és només quants habitatges podem construir, sinó qui serà propietari d’aquests habitatges d’aquí a cinquanta anys o qui els gestionarà
El repte és, doncs, accelerar la seva maduració patrimonial. Això significa mobilitzar sòl i finançament, reduir riscos, facilitar instruments de llarg termini i atraure capital privat pacient, sense perdre de vista que l’objectiu final és construir un patrimoni social permanent.
La qüestió de fons no és només quants habitatges podem construir. És qui serà propietari d’aquests habitatges d’aquí a cinquanta anys, qui els gestionarà, com se’n pagarà el manteniment i la rehabilitació i quina capacitat tindrà aquell mateix operador per continuar ampliant el parc.
La maduresa patrimonial requereix temps: no es pot construir en pocs anys allò que els grans operadors europeus han acumulat durant dècades. Però el temps, per si sol, no és una política. El que sí que podem fer és accelerar aquest procés, creant avui les condicions perquè el patrimoni social creixi, els recursos propis es reforcin i els operadors que ja existeixen puguin adquirir abans la dimensió i la solidesa necessàries.
Si volem que d’aquí a quinze o vint anys Catalunya disposi d’un parc de lloguer assequible molt més ampli, hem de començar a construir també els propietaris i gestors que el faran possible. No es tracta només de construir més habitatges, sinó de construir les institucions capaces de conservar-los, gestionar-los i continuar creixent durant generacions.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat