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Cuando hablamos del problema de la vivienda en Catalunya, casi siempre acabamos hablando de cuántas viviendas hay que construir. Y es lógico: faltan muchas, la oferta es insuficiente y la demanda es elevada. Pero quizás hablamos demasiado de construir edificios y demasiado poco de construir los operadores que los tienen que promover, conservar y gestionar durante generaciones. Porque una cosa es construir viviendas de alquiler asequibles y otra, muy diferente, es construir un sistema de vivienda asequible.
Catalunya parte de un parque de alquiler social muy reducido, de aproximadamente el 1,7% de las viviendas principales. El Plan territorial sectorial de vivienda, aprobado en 2024, fija el objetivo de llegar al 9% en un horizonte de veinte años, aproximadamente el año 2044. Es un salto muy importante, pero todavía nos sitúa lejos de los países europeos con sistemas más desarrollados.
A menudo nos miramos en los Países Bajos, Austria, Dinamarca o el Reino Unido y nos preguntamos cómo podemos llegar a disponer de un sector parecido. Pero miramos demasiado la fotografía y poco la película. Estos sistemas son el resultado de décadas —en algunos casos, más de un siglo— de políticas sostenidas, movilización de suelo, instrumentos financieros y, sobre todo, organizaciones capaces de acumular patrimonio y gestionarlo a largo plazo. Los grandes sistemas europeos no solo han construido viviendas. Han construido instituciones con vocación de impacto y legado.
De la promoción al patrimonio
Una vivienda destinada permanentemente al alquiler asequible no es solo una promoción terminada. Es un activo que continúa formando parte del patrimonio de la entidad durante décadas. Mientras la deuda se amortiza, las rentas permiten sostener su gestión, el mantenimiento y, con el tiempo, la rehabilitación. Y el patrimonio acumulado puede servir de base para financiar nuevas operaciones. Esta es la diferencia fundamental entre hacer promociones y construir un parque.
En una promoción destinada a la venta, el promotor construye, vende, recupera el capital y pone en marcha de nuevo la rueda. En el alquiler asequible permanente, en cambio, el activo se conserva. Cada nueva promoción incrementa a la vez el patrimonio y el endeudamiento de la entidad. Por eso, la capacidad de crecimiento no depende solo de tener suelo o proyectos, sino también de disponer de una estructura financiera lo suficientemente sólida para continuar invirtiendo sin tener que vender las viviendas anteriores.
Esto es lo que han hecho, con modelos diferentes, las Housing Associations británicas, las woningcorporaties de los Países Bajos o las entidades de beneficio limitado austríacas. No son simplemente promotores de vivienda social, sino instituciones patrimoniales con una misión social, ingresos recurrentes y capacidad financiera acumulada.
Catalunya ya tiene sus Housing Associations
Catalunya no tiene que empezar necesariamente creando de cero los operadores sociales que necesita. Ya tenemos entidades que, funcionalmente, ejercen este papel. Existen fundaciones con una larga trayectoria en la promoción y gestión de vivienda con protección oficial, especialmente en régimen de venta —más de 10.000 viviendas construidas—. En los últimos años también han empezado a desarrollar de manera más significativa vivienda de alquiler asequible. Cohabitac y las fundaciones que forman parte de ella son un ejemplo especialmente significativo.
Hay que entender bien qué significa hablar de Housing Associations. No estamos hablando necesariamente de una determinada forma jurídica, sino de un modelo institucional: organizaciones sin finalidad de lucro que promueven, son propietarias o disponen de derechos de superficie, gestionan vivienda asequible, retienen patrimonio y reinvierten su capacidad económica en la continuidad de su misión. Desde esta perspectiva, las fundaciones catalanas que están construyendo y conservando un parque de alquiler asequible son, de hecho, Housing Associations en proceso de consolidación.
Esta identificación también tiene una dimensión institucional. Cohabitac está impulsando, conjuntamente con la alianza estatal Alivas, una propuesta para establecer un marco legal específico para los proveedores sociales de vivienda. La iniciativa busca reconocer jurídicamente este tipo de entidades, definir su papel y establecer las condiciones necesarias para que puedan ampliar y consolidar el parque de alquiler social.
Los proveedores sociales de vivienda serían, en nuestro contexto, el equivalente funcional de aquello que en otros países europeos conocemos como Housing Associations: un actor específico entre la Administración y el mercado convencional, capaz de promover, financiar, gestionar, conservar y ampliar un patrimonio de vivienda social con vocación de permanencia. Catalunya, por lo tanto, no solo tiene el embrión de estos operadores. También empieza a construir el marco institucional que les debería permitir desarrollarse.
Una cuestión de dimensión y madurez patrimonial
La diferencia respecto a los grandes operadores europeos no es tanto de naturaleza como de dimensión y madurez patrimonial. De las aproximadamente 5.000 viviendas de alquiler promovidas con los fondos Next Generation en Catalunya, las fundaciones han impulsado una parte relevante, alrededor de 1.650, a la vez que gestionan 5.500 viviendas, el 10% del parque de alquiler social. Es una demostración clara de capacidad promotora y de gestión.
Pero su patrimonio todavía es joven. No ha tenido tiempo de generar la capacidad financiera de los operadores europeos después de décadas de acumulación patrimonial. Una entidad puede disponer de suelo, proyectos, conocimiento técnico y capacidad de gestión, pero si sus recursos propios son reducidos, también lo es su capacidad para movilizar deuda y seguir creciendo.
La madurez patrimonial es, en definitiva, la capacidad de un operador para utilizar el patrimonio que ya tiene para generar nueva capacidad de inversión
Los grandes operadores europeos pueden parecer hoy casi autosuficientes: tienen patrimonio, cobran alquileres, obtienen financiación, construyen y vuelven a crecer. Pero este círculo virtuoso no existió desde el primer día. Es el resultado de una acumulación sostenida durante décadas. A medida que los préstamos se amortizan, aumentan los recursos propios y el patrimonio neto y, con ellos, la capacidad financiera de la entidad. La madurez patrimonial es, en definitiva, la capacidad de un operador para utilizar el patrimonio que ya tiene para generar nueva capacidad de inversión.
En Catalunya estamos todavía en esta primera etapa. Por eso, si queremos disponer de un sector de alquiler asequible mucho mayor dentro de diez o quince años, no podemos limitarnos a estimular las promociones una a una. Debemos crear las condiciones para que los operadores sociales puedan acumular patrimonio y recursos propios con mayor rapidez.
El papel de los sectores público y privado
Esta maduración no debe depender únicamente del paso del tiempo. El sector público y el privado pueden contribuir a acelerarla, cada uno desde su ámbito.
El sector público puede aportar suelo, subvenciones, garantías y financiación a largo plazo, pero también instrumentos que reduzcan el riesgo de las operaciones y ayuden a reforzar los recursos propios de las entidades. El sector privado, por su parte, puede aportar financiación, deuda a largo plazo y fórmulas de inversión de impacto compatibles con la vocación permanente del patrimonio social.
Entre estas fórmulas pueden tener un papel especialmente interesante los instrumentos de cuasicapital, como préstamos subordinados a muy largo plazo u otros mecanismos con una posición más cercana a los recursos propios que a la deuda convencional. El objetivo no es sustituir los recursos propios de las fundaciones, sino facilitar que crezcan más rápidamente y que, con ellos, aumente también su capacidad de endeudamiento y de inversión.
Así se puede generar el círculo virtuoso que ha permitido crecer a los grandes operadores europeos: más recursos propios, más capacidad de financiación, más vivienda y más patrimonio. Por eso, cuando miramos a Europa, no deberíamos preguntarnos únicamente cómo podemos reproducir sus Housing Associations. Deberíamos preguntarnos cómo podemos convertir nuestras entidades sociales en los operadores patrimoniales que el sistema necesita.
La cuestión no es solo cuántas viviendas podemos construir, sino quién será propietario de estas viviendas dentro de cincuenta años o quién las gestionará
El reto es, pues, acelerar su maduración patrimonial. Esto significa movilizar suelo y financiación, reducir riesgos, facilitar instrumentos a largo plazo y atraer capital privado paciente, sin perder de vista que el objetivo final es construir un patrimonio social permanente.
La cuestión de fondo no es solo cuántas viviendas podemos construir. Es quién será propietario de estas viviendas dentro de cincuenta años, quién las gestionará, cómo se pagará su mantenimiento y rehabilitación y qué capacidad tendrá ese mismo operador para seguir ampliando el parque.
La madurez patrimonial requiere tiempo: no se puede construir en pocos años lo que los grandes operadores europeos han acumulado durante décadas. Pero el tiempo, por sí solo, no es una política. Lo que sí podemos hacer es acelerar este proceso, creando hoy las condiciones para que el patrimonio social crezca, los recursos propios se refuercen y los operadores que ya existen puedan adquirir antes la dimensión y la solidez necesarias.
Si queremos que dentro de quince o veinte años Catalunya disponga de un parque de alquiler asequible mucho más amplio, tenemos que empezar a construir también los propietarios y gestores que lo harán posible. No se trata solo de construir más viviendas, sino de construir las instituciones capaces de conservarlas, gestionarlas y seguir creciendo durante generaciones.
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