Esta cuarta entrega completa y cierra la serie formada por 'El auténtico motivo del aumento de los alquileres', 'Por qué el hombre sharing no explica el aumento de los alquileres' y 'La evolución de los alquileres alrededor de Barcelona'.
En la última entrega de esta serie analizamos la evolución del mercado de alquiler en Barcelona y ciudades limítrofes, extrayendo dos grandes conclusiones:
- El proceso de gentrificació en el mercado de alquiler se produce a partir de 2007 a raíz de la Gran Recesión
- El volumen del número de contratos ha aumentado mucho más rápidamente que el precio del alquiler
En este segundo factor influyen, a la vez, tres grandes causas:
- La fortaleza de la demanda interna. A medida que cae la tasa de paro, el mercado de alquiler se reactiva.
- El aumento de la inversión extranjera directa. Debido al boom exportador de la economía catalana desde el 2008, ha habido una lluvia de nuevas suyos extranjeras en Cataluña. Esto implica tener extranjeros con alto poder adquisitivo viviendo en Barcelona y el mercado inmobiliario lo sufre.
- Relacionado con el boom exportador y el turismo la demanda extranjera para estudiar en Cataluña se ha disparado gracias a los buenos rankings y prestigio tanto de la UPF cómo de la UB y la UPC. Esta demanda también tensiona los precios puesto que aminora la oferta de vivienda para los residentes.
Así pues, se puede afirmar sin tapujos que el problema principal es la carencia de oferta de vivienda. En la mesa siguiente pueden consultar el número total de edificios acabados de construir en cada ciudad:
En esta mesa hay varios detalles interesantes. El primero que llama mucho la atención es ver como Santa Paloma y Santo Adrià (Besòs) hace tres años que no se acaban edificios. Esto nos da la clave, si lo comparamos con el Llobregat, del aumento del nivel de precios mucho más elevado a las primeras. En contraste, Cornellà y El Hospitalet han construido más a pesar de tener menos demanda.
El resultado, tal como vimos, es un precio mediano más bajo. Esto nos da un detalle importante que no hay que perder de vista: muchos economistas recomiendan aumentos en la oferta de vivienda pero olvidan a menudo que este exceso de oferta tiene que ser sostenido en el tiempo para que sea efectivo.
El segundo detalle es que la construcción empieza a recuperarse ligeramente. Y esto a pesar de que no haya demasiado buenas perspectivas debido al profundo deterioro que arrastra el mercado crediticio a la construcción. Ahora bien, hay que explicar la relación entre contratos de alquiler y edificios nuevos que se incorporan al mercado:
Ambos mercados, construcción y alquiler, han evolucionado de forma calcada pero con signo opuesto. La incorporación de edificios al mercado ha caído un 77% desde el 2005 mientras los contratos de alquiler han aumentado un 77%. Sabemos que la tasa de tenencia en propiedad es del 73,7% y la cesión de balde del 4,1%, esto implica que de estos edificios que se incorporan al mercado inmobiliario sólo un 22,2% (de los cuales un 1,9% son alquileres protegidos) va al mercado de alquiler, cantidad muy alejada del aumento del 77% del mercado de alquiler. Así pues, construir vivienda tiene que ser la prioridad principal.
Construir no es tan sencillo
Desgraciadamente, esto no es tan sencillo como parece. El mercado del crédito a la construcción tiene graves problemas de impagos y provisiones. Los bancos están más pendientes de recobrar partidas que de dar nuevo crédito a las constructoras. Por lo tanto, hay que plantear la viabilidad de la intervención pública con tres líneas posibles de actuación:
1 - Construcción pública de alquiler protegido. Tiene a favor que incide en los demandantes que más dificultados tienen. Pero en contra que es una política extremadamente cara, los costes de transacción para asignar vivienda son elevados y la inversión no se recupera nunca.
2 - Construcción pública destinada al mercado de alquiler. La parte positiva es que al aumento del patrimonio público hay que añadir las rentas que se obtienen anualmente a precios de mercado. La viabilidad depende de si se pueden dedicar recursos suficientes entre todas las administraciones para conseguir un exceso de oferta que rebaje precios. Por el contrario, un endurecimiento de las condiciones monetarias impacta muy negativamente sobre el presupuesto.
3 - Utilizar tasas para la demanda externa. En algunas ciudades se ha conseguido estabilizar los precios a través de este mecanismo, que se puede combinar con las dos primeras medidas. La parte negativa es que desincentiva la inversión extranjera y no está claro si el resultado final es positivo o negativo.
Más transparencia y menos barreras
Más allá de las políticas de vivienda, es necesario regular correctamente el mercado suprimiendo barreras y levantando las restricciones hoteleras. Estas sí que tienen impacto en las series trimestrales barcelonesas. Más transparencia, menos barreras y burocracia e incentivos a los inversores con aversión al riesgo son las claves para estabilizar los precios del mercado inmobiliario. Ocupaciones y desahucios tienen que ser tratados sin perjudicar al propietario porque el impulso que reciben los precios por este motivo no es paso despreciable.
Atendidas las restricciones presupuestarias de la administración pública valdría la pena que estos municipios se pusieran de acuerdo para hacer política de vivienda de forma conjunta. Los programas de alquiler protegido vía compra de vivienda tienen que centrarse en los municipios con un precio más bajo para minimizar el impacto negativo de aminorar la oferta. Además, habría que adquirir, por orden de prioridad, los pisos vacíos a los bancos, a los particulares y a los fondos de inversión. Dado que los bancos crean crédito y asignan capital, comprarlos pisos vacíos hará aumentar la inversión privada, mientras que comprar a no-bancos no hará aumentar la inversión.
Por último hay que plantear si la construcción de vivienda pública necesita un marco legal renovado. En el resto de economías avanzadas la proporción de alquiler protegido es mucho más elevada porque construir es más barato por aquellas administraciones. El motivo es que fuera de España la administración compra material de construcción y gestiona el stock. En España esto va a cargo de la constructora, cosa que encarece ostensiblemente la obra con rentabilidades en torno al 40%. Sea como fuere, el trabajo que tiene por adelantado la administración, tanto en la regulación como en el diseño de políticas públicas, es ingente. Y cada minuto es oro.