Ya hace un mes y medio que hemos entrado en un año donde desde el punto de vista del inmobiliario residencial se lee con cierta confusión, sobre el ambiente flota un cierto pesimismo basado más en sensaciones que en los datos del 2018. Nosotros creemos que 2018 ha sido un año de estabilización, tanto en venta como en alquiler. Es evidente que todo el que decimos puede variar en función de cada zona, normalmente Barcelona ciudad anticipa el que acabará pasando un año después aproximadamente a su entorno más próximo.
"El comprador del 2019 en general tiene menos ahorro, condiciones laborales más precarias y llega en un momento de mercado de precio más elevado"
Desde nuestro punto de vista este 2019 habrá varios hechos que conviene entenderlos bien para analizar correctamente la evolución del mercado inmobiliario.
Cambios en la oferta de alquiler: prevemos un año dónde en muchos de los mercados donde trabajamos habrá cambios significativos en la oferta disponible de alquiler, creemos que crecerá de forma importante, y esto evidentemente tendrá su efecto en las rentas de mercado, como mínimo supondrá una estabilización de las rentas y dejarán de crecer como lo ha hecho los últimos años. Y de donde sale esta oferta? Pues hay dos fuentes principales, por un lado promociones de obra nueva destinadas al alquiler que se comercializarán este año, y por otro lado lo entrega de promociones de obra nueva de compra donde gran parte de los compradores dejan inmuebles donde estaban de alquiler al convertirse en propietarios. Para poner en contexto la importancia de este hecho, en algún mercado una sola promoción de obra nueva destinada al alquiler puede significar más del 50% del que alquilamos en todo un año.
Estadísticas oficiales y mercado real: prevemos ver algunas contradicciones en este sentido. Durante todo el 2019 se entregarán muchas viviendas de obra nueva que se registrarán a la estadística del 2019, pero en realidad son ventas hechas los últimos dos o tres años, cuando se iniciaron todos estos proyectos. Quizás este año es cuando se notará más significativamente este dato después de la crisis, a partir del 2020 ya se normalizará la estadística, siempre sabiendo que son ventas hechas de media dos años antes. Se tiene que tener claro que el comprador del 2019 será otro y llega al mercado en unas condiciones diferentes que los de estos proyectos que se entregan. El comprador del 2019 en general tiene menos ahorro, condiciones laborales más precarias y llega en un momento de mercado de precio más elevado.
Políticas y año electoral: seguro que tenemos elecciones municipales y también generales. Las políticas de vivienda, a pesar de ser un tema estratégico de cualquier país, se utilizan de forma tacticista y demagógica por la gran mayoría de partidos políticos. La sociedad en general y el sector inmobiliario en toda su amplitud pide consenso y estabilidad, y no cambios legislativos sin recorrido, pide conocimiento profundo y amplio de la realidad, y no superficialidad y titulares mediáticos, pide visión estratégica y con sentido territorial, y no soluciones a corto plazo municipio a municipio. En resumen, hay que pensar en las siguientes generaciones, no en las siguientes elecciones. Sinceramente no somos muy optimistas en este sentido en el escenario puesto-electoral que tendremos.
"Las políticas de vivienda, a pesar de ser un tema estratégico de cualquier país, se utilizan de forma tacticista y demagógica por la gran mayoría de partidos políticos"
Aparte de esto temas macro-económicos podrían tener su efecto sobre el mercado el 2019, pero todo y algunos riesgos latentes, las previsiones son de crecimiento económico.
Por eso vemos el 2019 como la continuidad del proceso de estabilización del mercado que desde nuestro punto de vista ya hemos experimentado el 2018.