Escolta l'article ara…
Per més que busqui en Mart, Venus o Plutó d’on surten les darreres regulacions per pal·liar la crisi de l’habitatge, Gonzalo Bernardos, professor titular d’Economia de la Universitat de Barcelona (UB) fa temps que no comprèn el criteri de qui les redacta. El reial decret llei 29/2026 –amb topalls del 2% en les actualitzacions de la renda, intervencions en el lloguer de temporada o per habitacions i la pròrroga de la suspensió de desnonaments fins al 2030– ha estat un dels punts calents de la presentació de la 26a edició de l’informe Actualitat i perspectives del sector immobiliari 2026, encarregat per la immobiliària Forcadell i elaborat per la UB. La metàfora planetària de Bernardos també ha servit per il·lustrar l'escepticisme del sector davant les promeses institucionals: “És més probable que un català arribi a Mart que no pas que es construeixin els 50.000 pisos del president Illa”.
Precisament sobre construir ha insistit el conseller delegat de la firma, Ivan Vaqué, qui ha remarcat que la solució no és cap altra que generar sòl. Abans de parlar de remeis, però, Vaqué ha titllat el mercat d’“actiu, però complex”. “Que el sector avanci econòmicament no vol dir que ho faci socialment”, ha sentenciat. Prova d'això són les creixents tensions al carrer, amb acampades a la plaça de Catalunya i una vaga general prevista per al pròxim 11 de novembre, que ha desencadenat una llarga cua de reaccions patronals. Conscient de la impossibilitat d'expandir-se de manera horitzontal a la ciutat de Barcelona, Vaqué ha advocat per la densificació urbana: “Només ens queda mirar amunt i augmentar les densitats”. Un dels obstacles principals, però, rau en uns "ajuntaments reticents a edificar per la incapacitat d'assumir més veïns sense abans rebre més recursos i infraestructures", ha apuntat Vaqué.
Per la seva banda, Bernardos ha constatat que el mercat a Catalunya “perd gas” aquest 2026, i que el 2027 s’enfrontarà a un escenari “fred”, marcat per una caiguda del 8% de les compravendes, la rigidesa regulatòria i un dèficit crònic d'oferta. Aquesta davallada no tindrà massa afectació en el preu, que enguany es pronostica un increment superior al 10%, mentre que el 2027 es moderarà per sota del 5%. Tot plegat arribarà empès per l'empitjorament del context econòmic –amb un repunt del 10,18% de l'atur el tercer trimestre i una inflació del 4,9% a l'octubre– i una pujada dels tipus d'interès fins al 3,5%, que encarirà les hipoteques i “tancarà la porta de la propietat a joves i famílies sense estalvis o suport familiar”.
El comportament del mercat serà, a més, dual. Per una banda, les zones d'alt estànding –amb preus de 8.000 fins a 12.000 euros per metre quadrat a districtes com Sarrià-Sant Gervasi– pateixen una "paràlisi". La causa, d'acord amb Bernardos, és “l'excés d'expectatives dels propietaris i la fugida dels inversors per por a la inseguretat jurídica i l'ocupació”. L'altra cara de la moneda són les àrees de rodalia i mercats com Madrid, Màlaga o València, les quals mantenen un dinamisme superior. Alhora, Bernardos ha remarcat que “som l'antítesi de França” i que la ciutadania encara no ha recuperat el poder adquisitiu que tenia l'any 2007. Així mateix, ha asseverat que l'economia espanyola "va bé", però que al 90% dels municipis "és impossible" fer habitatge assequible nou perquè les exigències urbanístiques de les administracions aboquen a construir producte d'alta gamma.
Control de lloguers i infrahabitatges: "Ha tornat Can Tunis"
Un dels punts més crítics de la presentació ha estat l'impacte de les polítiques d'habitatge i la seva intervenció en el mercat del lloguer. Segons els ponents, el control de preus i les restriccions al lloguer de temporada han paralitzat l'oferta disponible, que es va reduir un 35% entre desembre de 2021 i desembre de 2025, la qual cosa va empènyer l'acumulat de les rendes a un augment del 46,9% des del 2018. Les conseqüències als portals immobiliaris no han trigat a deixar-se veure. Si bé a Idealista abans de la pandèmia s'ofertaven 20.000 pisos, fa uns anys només n'eren 6.000 i actualment només uns 2.000 se situen per sota dels 2.000 euros. En el cas de Forcadell, abans de la contenció de rendes tenien 125 pisos en cartera; avui no arriben a 40.
En aquesta línia, Bernardos ha carregat contra la gestió pública: “L'administració té 318.000 habitatges públics a tot l'Estat. A l'Hospitalet n'hi ha 250 i només paguen el lloguer onze. Entenc que només siguin onze, si total, ara paga l’administració, no?”, ha ironitzat. Per tal de resseguir l'exemple de Bernardos, Lluís Català, director adjunt de Forcadell, ha repassat el marc legal vigent i ha detallat l'abast del decret, aplicable als contractes des del 8 d'octubre, el qual fixa topalls del 2% en les actualitzacions de la renda i impedeix repercutir despeses de comunitat o IBI en els nous contractes. Respecte a la suspensió dels desnonaments fins al 31 de desembre del 2030 i la possibilitat que les administracions públiques enverguin crèdits per cobrir els deutes dels llogaters vulnerables, Català s’ha mostrat escèptic: “Dubto molt de l'efectivitat d'aquesta norma; si l'administració ha de fer front a aquests deutes, no sé com sortiran els comptes”.
Bernardos: “L'administració té 318.000 habitatges públics a tot l'Estat. A l'Hospitalet n'hi ha 250 i només paguen el lloguer onze. Però, total, ara paga l’administració, no?”
En una trobada posterior amb els mitjans, Àlex Vázquez, director del departament de lloguers de Forcadell, ha explicat que el mateix 8 d'octubre tenien 46 pisos en cartera i que, des d'aleshores, els propietaris "han activat el fre de mà". Molts estan a l'espera de veure si el Congrés convalida el decret al novembre i d'altres volen veure què passa amb les eleccions i les noves majories de govern. Fins i tot hi ha temor davant el segon decret que obligaria a indemnitzar el llogater amb dotze mensualitats per recuperar el seu habitatge: "Han aconseguit enfrontar les dues parts sense cap mena de necessitat", ha lamentat Vázquez.
De la mateixa manera, Bernardos ha denunciat com aquesta dinàmica “expulsa” el talent acadèmic i empresarial: “La mateixa UB perd alumnes de màster i doctorats, i grans companyies tecnològiques com Spotify es plantegen la seva continuïtat per manca d'allotjament”. D’altra banda, Bernardos ha alertat d’una proliferació de "precarietat extrema": “Aproximeu-vos als marges del riu Besòs o a l'Estació de la Sagrera i hi trobareu de tot: tendes de campanya, rulots i infrahabitatges. A Barcelona sembla que hagi tornat Can Tunis”.
Amb tot, l’informe també qüestiona que la supressió de les 10.721 llicències turístiques a Barcelona el 2028 pugui ampliar l'oferta habitual, alhora que critica la pressió fiscal. "En la promoció d'obra nova, més del 40% del valor de l'habitatge va a parar a mans de les administracions en concepte de cessions, taxes i impostos", ha lamentat Bernardos. "Després assenyalin els promotors com a especuladors", ha reblat.
Un dèficit d'oferta estructural i l'evolució del sector terciari
La manca de producció d'habitatge nou amenaça d'agreujar la clàssica bretxa entre l'oferta i la demanda. Vaqué ha volgut subratllar que l'Estat arrossega un dèficit estructural de 750.000 habitatges perquè "el ritme de producció actual no segueix el del creixement de la població": "El 2025 només es van iniciar uns 137.000 habitatges i el 2026, en el millor dels casos, se n'entregaran uns 155.000, xifres que queden molt lluny de les 750.000 unitats que es van construir durant el 2006", ha subratllat. En concret, s'observa un desequilibri que aboca l'estat espanyol a "un forat acumulat d'un milió d'habitatges a mitjà termini".
Vaqué: "El 2025 només es van iniciar uns 137.000 habitatges i el 2026 se n'entregaran uns 155.000, xifres que queden molt lluny de les 750.000 unitats que es van construir durant el 2006"
A diferència de la crisi del 2006, però, el mercat hipotecari actual presenta un risc financer molt menor: el nou crèdit per adquirir habitatge va ascendir a 82.749 milions d'euros el 2025 (enfront dels 170.298 milions del 2006) i un 74,6% del total es va concedir a tipus fix. En paral·lel, el sector terciari registra una activitat rellevant, però desigual. La logística s'ha consolidat com el segment més dinàmic de tots, amb una contractació de 738.105 metres quadrats a Catalunya entre gener i setembre de 2026 i de 968.066 m² a Madrid.
En el mercat d'oficines s'observa un comportament selectiu: Barcelona registra un lleuger creixement del 2,9% fins als 252.000 m² contractats, mentre que Madrid pateix una caiguda del 21,2% (301.000 m²). Per la seva banda, el retail manté l'atractiu i les rendes elevades a les primeres línies comercials com a dipòsit de valor. En el segment de les oficines, Manel de Bes, director del departament de la firma, ha apuntat que la disponibilitat se situa per sota del 10% i que els moviments responen a ampliacions d'espai, un indicador que manté el sector en terreny positiu.
Tanmateix, el diagnòstic global per a l'habitatge no deixa massa espai per a l'optimisme. El 2027 es perfila com un exercici encara tensionat en què el mercat residencial de Catalunya continuarà caminant sobre el fil de la incertesa, amb un abisme cada cop més profund entre les preocupacions dels ciutadans i les capacitats de l'administració per donar-hi resposta.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat