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Por más que busque en Marte, Venus o Plutón de dónde salen las últimas regulaciones para paliar la crisis de la vivienda, Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universitat de Barcelona (UB) hace tiempo que no comprende el criterio de quien las redacta. El real decreto ley 29/2026 –con topes del 2% en las actualizaciones de la renta, intervenciones en el alquiler de temporada o por habitaciones y la prórroga de la suspensión de desahucios hasta 2030– ha sido uno de los puntos calientes de la presentación de la 26ª edición del informe Actualidad y perspectivas del sector inmobiliario 2026, encargado por la inmobiliaria Forcadell y elaborado por la UB. La metáfora planetaria de Bernardos también ha servido para ilustrar el escepticismo del sector ante las promesas institucionales: “Es más probable que un catalán llegue a Marte que no que se construyan los 50.000 pisos del presidente Illa”.
Precisamente sobre construir ha insistido el consejero delegado de la firma, Ivan Vaqué, quien ha remarcado que la solución no es otra que generar suelo. Antes de hablar de remedios, sin embargo, Vaqué ha tildado el mercado de “activo, pero complejo”. “Que el sector avance económicamente no quiere decir que lo haga socialmente”, ha sentenciado. Prueba de ello son las crecientes tensiones en la calle, con acampadas en la plaza de Catalunya y una huelga general prevista para el próximo 11 de noviembre, que ha desencadenado una larga cola de reacciones patronales. Consciente de la imposibilidad de expandirse de manera horizontal en la ciudad de Barcelona, Vaqué ha abogado por la densificación urbana: “Solo nos queda mirar arriba y aumentar las densidades”. Uno de los obstáculos principales, sin embargo, radica en unos "ayuntamientos reticentes a edificar por la incapacidad de asumir más vecinos sin antes recibir más recursos e infraestructuras", ha apuntado Vaqué.
Por su parte, Bernardos ha constatado que el mercado en Catalunya “pierde gas” este 2026, y que en 2027 se enfrentará a un escenario “frío”, marcado por una caída del 8% de las compraventas, la rigidez regulatoria y un déficit crónico de oferta. Esta bajada no tendrá demasiada afectación en el precio, que este año se pronostica un incremento superior al 10%, mientras que en 2027 se moderará por debajo del 5%. Todo ello llegará empujado por el empeoramiento del contexto económico –con un repunte del 10,18% del paro el tercer trimestre y una inflación del 4,9% en octubre– y una subida de los tipos de interés hasta el 3,5%, que encarecerá las hipotecas y “cerrará la puerta de la propiedad a jóvenes y familias sin ahorros o apoyo familiar”.
El comportamiento del mercado será, además, dual. Por un lado, las zonas de alto standing –con precios de 8.000 hasta 12.000 euros por metro cuadrado en distritos como Sarrià-Sant Gervasi– sufren una "parálisis". La causa, de acuerdo con Bernardos, es “el exceso de expectativas de los propietarios y la huida de los inversores por miedo a la inseguridad jurídica y la ocupación”. La otra cara de la moneda son las áreas de cercanías y mercados como Madrid, Málaga o Valencia, las cuales mantienen un dinamismo superior. Asimismo, Bernardos ha remarcado que “somos la antítesis de Francia” y que la ciudadanía todavía no ha recuperado el poder adquisitivo que tenía en el año 2007. Asimismo, ha aseverado que la economía española "va bien", pero que en el 90% de los municipios "es imposible" hacer vivienda asequible nueva porque las exigencias urbanísticas de las administraciones abocan a construir producto de alta gama.
Control de alquileres e infraviviendas: "Ha vuelto Can Tunis"
Uno de los puntos más críticos de la presentación ha sido el impacto de las políticas de vivienda y su intervención en el mercado del alquiler. Según los ponentes, el control de precios y las restricciones al alquiler de temporada han paralizado la oferta disponible, que se redujo un 35% entre diciembre de 2021 y diciembre de 2025, lo cual empujó el acumulado de las rentas a un aumento del 46,9% desde 2018. Las consecuencias en los portales inmobiliarios no han tardado en dejarse ver. Si bien en Idealista antes de la pandemia se ofertaban 20.000 pisos, hace unos años solo eran 6.000 y actualmente solo unos 2.000 se sitúan por debajo de los 2.000 euros. En el caso de Forcadell, antes de la contención de rentas tenían 125 pisos en cartera; hoy no llegan a 40.
En esta línea, Bernardos ha cargado contra la gestión pública: “La administración tiene 318.000 viviendas públicas en todo el Estado. En L'Hospitalet hay 250 y solo pagan el alquiler once. Entiendo que solo sean once, si total, ahora paga la administración, ¿no?”, ha ironizado. Para seguir el ejemplo de Bernardos, Lluís Català, director adjunto de Forcadell, ha repasado el marco legal vigente y ha detallado el alcance del decreto, aplicable a los contratos desde el 8 de octubre, el cual fija topes del 2% en las actualizaciones de la renta e impide repercutir gastos de comunidad o IBI en los nuevos contratos. Respecto a la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 y la posibilidad de que las administraciones públicas asuman créditos para cubrir las deudas de los inquilinos vulnerables, Català se ha mostrado escéptico: “Dudo mucho de la efectividad de esta norma; si la administración tiene que hacer frente a estas deudas, no sé cómo saldrán las cuentas”.
Bernardos: “La administración tiene 318.000 viviendas públicas en todo el Estado. En L'Hospitalet hay 250 y solo pagan el alquiler once. Pero, total, ahora paga la administración, ¿no?”
En un encuentro posterior con los medios, Àlex Vázquez, director del departamento de alquileres de Forcadell, ha explicado que el mismo 8 de octubre tenían 46 pisos en cartera y que, desde entonces, los propietarios "han activado el freno de mano". Muchos están a la espera de ver si el Congreso convalida el decreto en noviembre y otros quieren ver qué pasa con las elecciones y las nuevas mayorías de gobierno. Incluso hay temor ante el segundo decreto que obligaría a indemnizar al inquilino con doce mensualidades para recuperar su vivienda: "Han conseguido enfrentar a las dos partes sin ningún tipo de necesidad", ha lamentado Vázquez.
De la misma manera, Bernardos ha denunciado cómo esta dinámica “expulsa” el talento académico y empresarial: “La misma UB pierde alumnos de máster y doctorados, y grandes compañías tecnológicas como Spotify se plantean su continuidad por falta de alojamiento”. Por otro lado, Bernardos ha alertado de una proliferación de "precariedad extrema": “Aproximaos a los márgenes del río Besòs o a la Estación de la Sagrera y encontraréis de todo: tiendas de campaña, caravanas e infraviviendas. En Barcelona parece que haya vuelto Can Tunis”.
Con todo, el informe también cuestiona que la supresión de las 10.721 licencias turísticas en Barcelona en 2028 pueda ampliar la oferta habitual, a la vez que critica la presión fiscal. "En la promoción de obra nueva, más del 40% del valor de la vivienda va a parar a manos de las administraciones en concepto de cesiones, tasas e impuestos", ha lamentado Bernardos. "Después señalen a los promotores como especuladores", ha remachado.
Un déficit de oferta estructural y la evolución del sector terciario
La falta de producción de vivienda nueva amenaza con agravar la clásica brecha entre la oferta y la demanda. Vaqué ha querido subrayar que el Estado arrastra un déficit estructural de 750.000 viviendas porque "el ritmo de producción actual no sigue el del crecimiento de la población": "En 2025 solo se iniciaron unas 137.000 viviendas y en 2026, en el mejor de los casos, se entregarán unas 155.000, cifras que quedan muy lejos de las 750.000 unidades que se construyeron durante 2006", ha subrayado. En concreto, se observa un desequilibrio que aboca al estado español a "un agujero acumulado de un millón de viviendas a medio plazo".
Vaqué: "En 2025 solo se iniciaron unas 137.000 viviendas y en 2026 se entregarán unas 155.000, cifras que quedan muy lejos de las 750.000 unidades que se construyeron durante 2006"
A diferencia de la crisis de 2006, sin embargo, el mercado hipotecario actual presenta un riesgo financiero mucho menor: el nuevo crédito para adquirir vivienda ascendió a 82.749 millones de euros en 2025 (frente a los 170.298 millones de 2006) y un 74,6% del total se concedió a tipo fijo. En paralelo, el sector terciario registra una actividad relevante, pero desigual. La logística se ha consolidado como el segmento más dinámico de todos, con una contratación de 738.105 metros cuadrados en Catalunya entre enero y septiembre de 2026 y de 968.066 m² en Madrid.
En el mercado de oficinas se observa un comportamiento selectivo: Barcelona registra un ligero crecimiento del 2,9% hasta los 252.000 m² contratados, mientras que Madrid sufre una caída del 21,2% (301.000 m²). Por su parte, el retail mantiene el atractivo y las rentas elevadas en las primeras líneas comerciales como depósito de valor. En el segmento de las oficinas, Manel de Bes, director del departamento de la firma, ha apuntado que la disponibilidad se sitúa por debajo del 10% y que los movimientos responden a ampliaciones de espacio, un indicador que mantiene el sector en terreno positivo.
Sin embargo, el diagnóstico global para la vivienda no deja demasiado espacio para el optimismo. El 2027 se perfila como un ejercicio todavía tensionado en el que el mercado residencial de Catalunya seguirá caminando sobre el hilo de la incertidumbre, con un abismo cada vez más profundo entre las preocupaciones de los ciudadanos y las capacidades de la administración para darles respuesta.
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