Escolta l'article ara…
La meva filla s’ha endinsat aquest estiu en la gran novel·la Guerra i pau de Tolstói, i, com era d’esperar, ha quedat completament atrapada amb les aventures i desventures dels terratinents russos protagonistes de la novel·la.
Si recordeu la història, quan mor el seu pare, el protagonista, el fill il·legítim del compte Pierre Bezúkhov es converteix de sobte i, contra tot pronòstic, en l’hereu d’una fortuna extraordinària. De sobte, és immensament ric i ni tan sols coneix realment l’abast ni el funcionament del seu patrimoni.
Pierre és, per a mi, la representació literària d’un gran tenidor, un home que acumula palaus, finques, terres i propietats escampades per mig imperi rus. Salvant les distàncies, és clar, el concepte de gran tenidor a Catalunya comença a convertir-se en un autèntic malson, sobretot, al meu entendre, per la dificultat de saber qui està realment inclòs en aquesta categoria.
Per això, quan aquest juliol la Generalitat de Catalunya va aprovar la Llei 11/2026, va incorporar diverses novetats en matèria d’habitatge i va aprofitar l’ocasió per definir la figura del gran tenidor, vaig confiar, però l’esperança va durar poc.
Us prometo que he hagut de fer una recerca exhaustiva i elaborar un esquema detallat per arribar a entendre quan s’és, efectivament, gran tenidor. Perquè, dos segles després de Tolstói, a Catalunya el panorama s’ha complicat. Ja no cal ser Pierre Bezúkhov ni posseir mig Moscou; cinc habitatges poden ser suficients… o potser no. Després de les darreres reformes legislatives, ser gran tenidor depèn de quina norma estiguem llegint.
La figura del gran tenidor neix jurídicament a Catalunya amb la Llei 24/2015. L’Estat, en canvi, no incorpora aquesta figura a la seva legislació fins al Reial decret llei 11/2020 de 31 de març, durant la pandèmia, i no la converteix en una categoria general de la política d’habitatge fins a la Llei 12/2023.
Així, la llei catalana 24/2015 sobre emergència en l’àmbit de l’habitatge va definir per primer cop els grans tenidors per determinar qui estava obligat a oferir un lloguer social a persones o famílies vulnerables abans de determinats desnonaments. Inicialment, només es consideraven grans tenidors les entitats financeres, les seves filials immobiliàries, els fons d’inversió o les entitats de gestió d’actius, a més de les persones jurídiques titulars de més de 1.250 m² de superfície habitable.
Inicialment, només es consideraven grans tenidors les entitats financeres, les filials immobiliàries, els fons d’inversió o les entitats de gestió d’actius, a més de persones jurídiques titulars de més de 1.250 m² de superfície habitable
D'aquesta manera, la primera definició es basava sobretot en la mateixa naturalesa de propietari i no en els m² ni el nombre d’habitatges, i no hi incloïa les persones físiques. El concepte s’utilitzava només per determinar quins propietaris havien d’oferir un lloguer social obligatori a persones vulnerables abans d’iniciar determinats procediments d’execució hipotecària o desnonament. I no estava relacionat encara amb la limitació general del preu dels lloguers.
Més tard, el Decret llei català 17/2019, de 23 de desembre, va ampliar considerablement la figura del gran tenidor als efectes de l’oferiment de lloguer social, i va passar a incloure també les persones jurídiques titulars de més de quinze habitatges, els fons de capital risc i de titulització d’actius i les persones físiques propietàries de més de quinze habitatges o d’una determinada superfície destinada a habitatge.
Amb el Decret llei català 17/2019, la figura de gran tenidor va deixar d’identificar-se exclusivament amb bancs, fons i grans societats
El moviment va ser clau, atès que va ser a partir d'aleshores que aquesta figura va deixar d’identificar-se exclusivament amb bancs, fons i grans societats, i va començar a afectar també particulars amb un patrimoni immobiliari elevat.
Aquesta va ser la primera definició de gran tenidor que vam aplicar, com hem dit, als efectes de l’obligació d’oferir un lloguer social. No obstant això, a partir d’aquí, tot es va començar a complicar amb l’aparició de diferents definicions de gran tenidor, les quals varien en funció dels efectes jurídics de què es tracti.
Un nou escenari
Per posar-nos en context ens hem de remuntar a l’any 2020, ja fa sis anys, amb la Llei catalana 11/2020, del 18 de setembre, “de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge”.
Catalunya va ser pionera en aquest aspecte: es va avançar amb la creació de les seves pròpies “àrees amb mercat d’habitatge tens” i amb un sistema innovador de contenció dels preus del lloguer que s’aplicava a tots els habitatges situats en aquestes àrees. Tot plegat, amb independència del nombre d’immobles que tingués el propietari. És a dir, la llei no incorporava cap definició de gran tenidor ni establia diferències en funció d’aquesta condició. Tanmateix, va tenir una vigència breu, perquè el Tribunal Constitucional va anul·lar l'abril del 2022 el nucli de la llei en considerar que la Generalitat havia envaït competències estatals.
A partir d'aleshores, el sistema català va deixar d’aplicar-se als nous contractes. Així va ser fins que va entrar en vigor la Ley 12/2023 de Vivienda Estatal, que hi va posar les bases per crear un nou sistema. A partir d’aquesta llei, les comunitats autònomes poden declarar “zones de mercat residencial tensionat”, però ho han de fer seguint el procediment i els criteris estatals.
I què passava amb els grans tenidors? Doncs també és aquesta llei espanyola la que va consolidar el concepte. La Llei estatal 12/2023, pel dret a l’habitatge, no va inventar la figura, sinó que va convertir-la en una categoria general de la política d’habitatge i va vincular-la a la contenció de rendes. Per tant, a partir d’aquí, la contenció del preu dels lloguers passa a aplicar-se només quan el propietari té la consideració de gran tenidor. La llei estatal defineix com a gran tenidor el propietari titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m², excloent garatges i trasters. A més, la llei permet a les comunitats autònomes reduir aquest llindar a cinc o més immobles residencials situats dins d’una zona de mercat residencial tensionat, sempre que aquesta reducció estigui justificada.
La llei estatal defineix com a gran tenidor el propietari titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m², excloent garatges i trasters
Ràpidament, la Generalitat hi va respondre: va acordar considerar gran tenidor qui tingués cinc o més immobles urbans d’ús residencial dins la zona tensionada mitjançant la Resolució TER/800/2024, de 13 de març, fent ús de l’habilitació continguda en l’article 3.k de la Llei estatal 12/2023. La definició va començar a produir efectes el 16 de març de 2024, després de la publicació de la declaració al BOE.
Les contradiccions legislatives
Fins aquí, podríem resumir dient que Catalunya va començar aplicant el concepte de gran tenidor en l’àmbit dels desnonaments i que, posteriorment, aquesta figura es va incorporar també a la contenció de les rendes del lloguer. Això va ser possible arran de l’aprovació de la llei estatal d’habitatge, que va establir un nou règim després que el Tribunal Constitucional anul·lés una part essencial de la llei catalana de contenció de rendes.
Així, es podia donar el cas que una persona física propietària de dotze habitatges a Girona fos considerada gran tenidora als efectes de la contenció de rendes (perquè tenia cinc o més habitatges en una zona tensionada), però no als efectes de l’obligació d’oferir un lloguer social, perquè no superava el llindar de més de quinze habitatges que establia la Llei catalana 24/2015.
Però, si us penseu que aquí s’acaba tot i que, amb quatre apunts al costat, ja podreu determinar si sou o no grans tenidors a uns efectes o a uns altres, us equivocareu. Encara hi ha una tercera definició de gran tenidor. I jo em pregunto: no hauríem pogut donar noms diferents a cadascuna d’aquestes figures i evitar així aquest embolic gairebé impossible de desfer?
La tercera definició és la que els experts fiscalistes anomenem fiscal, perquè només s’aplica per determinar si l’adquisició d’un habitatge ha de tributar al tipus incrementat del 20% en l’impost sobre transmissions patrimonials, i que queda recollit a l’article 641-1.5.a del Codi tributari de Catalunya. La seva redacció inicial procedia del Decret llei 5/2025, que va introduir tant aquesta definició de gran tenidor com l’aplicació del tipus del 20% de TPO a les adquisicions d’habitatges efectuades per grans tenidors. Així, des del juny de 2025, tenia aquesta consideració, exclusivament a efectes fiscals, qui fos titular més de deu immobles d’ús residencial situats a Catalunya, més de 1.500 m² construïts d’ús residencial situats a Catalunya, o cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat.
Des del juny de 2025, un gran tenidor es considerava aquell qui fos titular més de deu immobles d’ús residencial situats a Catalunya, més de 1.500 m² construïts d’ús residencial situats a Catalunya, o cinc o més immobles urbans d’ús residencial en municipis tensionats
Arribats a aquest punt, jo, dona de fe, confiava que la Llei 11/2026 posaria una mica d’ordre en aquest laberint de definicions i ens permetria saber, d’una vegada per totes, qui és gran tenidor i qui no. Però, lluny d’aclarir-nos el camí, encara l’ha embolicat una mica més. Intentaré explicar-ho.
La Llei 11/2026 intenta, sense massa èxit, corregir parcialment aquesta dispersió incorporant una definició ampliada de gran tenidor a la Llei 18/2007 (a efectes de la contenció de rendes), reformant també l’article 5.9 de la Llei 24/2015 (a efectes de l’obligació d’oferir un lloguer social) i incorporant una modificació també a l’article 641.1.5.a del Codi tributari català.
La definició ampliada també estableix regles específiques pel còmput de les copropietats. Així, si un dels copropietaris té la condició de gran tenidor, l’habitatge queda subjecte a les obligacions i limitacions corresponents. A més, les participacions parcials sobre diferents immobles computen quan, sumades, equivalen al 100% de la titularitat d’un habitatge. Per tant, quan parlem de propietat, a partir d’ara també haurem de tenir en compte les copropietats i l’acumulació de participacions parcials.
Així, després de tot aquest galimaties, com queden les tres definicions de gran tenidor?
1. A efectes de la contenció de rendes i altres obligacions, la Llei 11/2026 afegeix la lletra s a l’article 3 de la Llei 18/2007 i considera grans tenidors:
- Les persones jurídiques que tinguin més de deu immobles urbans d’ús residencial a l’Estat o cinc o més a Catalunya.
- Les persones físiques que tinguin deu immobles urbans d’ús residencial a l’Estat o cinc o més a Catalunya.
La nova definició ja no exigeix que els cinc immobles estiguin situats en una zona de mercat residencial tensionat i inclou, a més de la propietat, determinats drets d’ús, gaudi o explotació. També estableix regles específiques per al còmput dels immobles.
Aquesta definició s’aplica als contractes subscrits a partir del 31 de juliol de 2026. Naturalment, perquè operi la contenció de rendes, l’habitatge objecte del contracte ha d’estar situat en una zona tensionada.
La nova definició catalana no inclou, sorprenentment, el criteri dels 1.500 m² que sí que manté la Llei estatal 12/2023. La reforma no incorpora cap regla que expliqui com s’han de coordinar totes dues definicions. Atès que la LAU remet a la norma estatal, sembla prudent entendre que el criteri de superfície continua operant per limitar la renda, tanmateix, la nova definició catalana obre un dubte interpretatiu.
2. A efectes de l’oferiment obligatori de lloguer social
La definició de la Llei 24/2015 és molt semblant a l’anterior. Amb la reforma del 2026, tenen la consideració de grans tenidores les persones físiques o jurídiques que tinguin més de deu immobles urbans d’ús residencial a l’Estat o cinc o més a Catalunya.
3. A efectes fiscals
La definició fiscal és la que més s’allunya de les dues anteriors. En aquest cas, la Llei 11/2026 no ha eliminat l’exigència que els cinc immobles estiguin situats en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat.
Per tant, a efectes de l’aplicació del tipus incrementat del 20% de TPO, té la consideració de gran tenidor qui sigui titular de:
- Més de deu immobles urbans d’ús residencial situats a Catalunya.
- Immobles d’ús residencial situats a Catalunya amb una superfície construïda superior a 1.500 m².
- Cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat.
La Llei 11/2026 només ha retocat lleugerament aquesta definició. De forma que ha concretat que, per superar el llindar de deu immobles, només es computen els immobles urbans d’ús residencial i que, per arribar al llindar de cinc, cal sumar tots els immobles situats en els diferents municipis declarats zona tensionada.
Després de la reforma, a Catalunya continuem tenint diverses definicions de gran tenidor que, lluny de simplificar el panorama, l’emboliquen encara més
En definitiva, després de la reforma, a Catalunya continuem tenint diverses definicions de gran tenidor que, lluny de simplificar el panorama, l’emboliquen encara més. Abans de saber si algú és o no gran tenidor, cal preguntar-se quants immobles té, on estan situats, quin ús tenen, quins drets hi exerceix i, sobretot, a quins efectes jurídics volem aplicar la definició. I potser, després de resoldre aquest qüestionari podrem saber si és gran tenidor, a quins efectes ho és i quines obligacions se’n deriven. O potser no:
A efectes del règim aplicable al contracte de lloguer, principalment el règim de contenció dels preus dels lloguers, cal preguntar-se:
- Ets una persona física o jurídica?
- Si ets una persona jurídica, tens més de deu immobles urbans a l’Estat o cinc o més a Catalunya (no cal que estiguin en zona tensionada)?
- Si ets una persona física, tens deu o més immobles d’ús residencial a l’Estat o cinc o més a Catalunya (no cal que siguin en zona tensa)?
I, tenint en compte la definició de la Llei estatal 12/2023, encara ens hauríem de preguntar si som titulars de més de 1.500 m² construïts d’ús residencial.
Si és així, ets gran tenidor i, a efectes dels contractes que signis a partir del 31 de juliol del 2026, t’aplica el límit de preus de lloguers (sempre que l’habitatge arrendat estigui situat en zona de mercat tensionat).
A efectes dels desnonaments i del lloguer social, cal preguntar-se:
- Tens més de deu immobles urbans d’ús residencial a l’Estat o cinc o més a Catalunya (no cal que siguin en zones tensionades)?
Si és així, ets gran tenidor i, pels contractes subscrits a partir del 31 de juliol de 2026, t’aplica el règim de la Llei 24/2015 sobre l’oferiment de lloguer social a determinades persones o famílies vulnerables.
A efectes fiscals per determinar si l’adquisició d’un habitatge tributa al 20% o al tipus general, cal preguntar-se:
- Tens més de deu immobles urbans d’ús residencial situats a Catalunya?
- Tens cinc o més immobles d’ús residencial situats a Catalunya en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat?
- Tens més de 1.500 m² construïts d’ús residencial a Catalunya?
Si és així, ets gran tenidor i, llevat que sigui aplicable alguna de les excepcions previstes, t’aplica el tipus incrementat del 20% en les adquisicions d’habitatges.
El No-Registre de grans tenidors
Enmig de tot aquest embolic, la Generalitat va tenir una altra idea destinada, sens dubte, a facilitar-nos les coses: crear el Registre de grans tenidors d’habitatge. Però la pregunta és inevitable: de quins grans tenidors parlem exactament, si en tenim tres definicions diferents?
El registre va néixer amb el Decret llei 2/2025, i existeix jurídicament perquè el crea la disposició addicional 27a de la Llei 18/2007. Ara bé, com que encara no s’ha desplegat reglamentàriament, de moment no funciona pròpiament com un registre. Mentre no s’aprovi, els obligats no s’inscriuen formalment sinó que han de “comunicar” a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya la seva condició de gran tenidor i indicar el nombre d’habitatges dels quals són titulars. Una estranya manera de tenir un registre sense tenir-lo.
I qui s’ha d’inscriure? S’han d’inscriure (o actualment comunicar la seva condició) les persones que siguin grans tenidores segons alguna de les normes que expressament esmenta la disposició addicional 27a de la llei 18/2007:
- Les persones físiques i jurídiques que siguin grans tenidores segons l’article 5.9 de la Llei catalana 24/2015 (és a dir, si ets gran tenidora a efectes de l’oferta obligatòria de lloguer social)
- Les persones físiques o jurídiques que siguin grans tenidores segons l’article 3.k de la Llei estatal 12/2023 (és a dir, si ets gran tenidor a efectes de la regulació dels lloguers)
Per tant, una persona física amb cinc habitatges a Catalunya, encara que aquests habitatges no estiguin situats en zones tensionades, ha de comunicar la seva condició de gran tenidora.
En aquest sentit, cal apuntar que, el passat dimarts, el Registre va patir un revés judicial important, atès que el Tribunal Suprem va determinar que fer públiques, tal com es pretenia, les dades dels grans tenidors que són persones jurídiques pot comportar un risc per a la seguretat pública.
El Tribunal Suprem va determinar que fer públiques al Registre les dades dels grans tenidors que són persones jurídiques pot comportar un risc per a la seguretat pública
I encara podem afegir una conseqüència més a la condició de gran tenidor: des del 27 de febrer de 2025, la Generalitat s’ha reservat el dret de tanteig i retracte sobre la transmissió de qualsevol habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat, quan aquest sigui propietat d’una persona jurídica gran tenidora inscrita en el registre corresponent.
En aquest cas, s’apliquen les definicions de gran tenidor de la Llei 24/2015 —aquella amb què va començar aquest embolic— i de la Llei estatal 12/2023 —la que va néixer com a resposta a la Llei catalana per part de l'Estat—, a les quals remet el Registre. I no descarto que encara se m’escapi alguna altra conseqüència, amagada en alguna norma recòndita que també hagués sucumbit a la temptació d’afegir l’enèsima definició de gran tenidor en aquesta llista inacabable.
Estic convençuda que tot plegat es podria simplificar començant per una decisió tan elemental com no donar el mateix nom a figures que són jurídicament diferents. Podríem reservar l’expressió gran tenidor per al primer supòsit, parlar de propietari obligat a oferir lloguer social en el segon i de gran adquirent a efectes fiscals en el tercer. Si més no, deixaríem de convertir les paraules en una font més de confusió.
La veritat és que signo aquest article amb la certesa que alguna cosa se m’escapa. No pot ser que ciutadans, assessors i gestors hàgim d’emprendre una investigació gairebé com si fóssim detectius per delimitar les obligacions que corresponen als nostres clients. I l’error pot acabar comportant greus sancions; per exemple, per no haver comunicat la condició de gran tenidor.
No pot ser que ciutadans, assessors i gestors hàgim d’emprendre una investigació gairebé com si fóssim detectius per delimitar les obligacions que corresponen als nostres clients
Per aquesta raó, potser gairebé seria recomanable inscriure’ns, no fos cas que fóssim grans tenidors sense saber-ho, com el pobre Pierre, que ignorava que el seu pare havia demanat al tsar que el reconegués com a fill legítim i que havia redactat un nou testament deixant-li una fortuna que el va convertir, sense saber-ho, en un dels homes més rics de Rússia.
I l’embolic no s’acaba aquí: la pàgina web de la Generalitat encara no està actualitzada a les noves modificacions que van entrar en vigor el 31 de juliol. Això sí, hi ha una nota que ho adverteix amb tota claredat: que ja s’hi posaran quan puguin, com nosaltres, i com en Pierre, que aclaparat per l’herència rebuda i sense saber molt bé com administrar-la, només més endavant intenta prendre’n les regnes, amb molta voluntat però també, com aquí, amb un èxit més aviat escàs.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat