España ya acumula cuatro años con una subida del precio de la vivienda por encima de la media de la Unión Europea, según datos de Eurostat. Desde el tercer trimestre de 2022, cuando el incremento anual en ambos territorios era el mismo (7,6%), los precios de los pisos en el Estado empezaron a crecer entre cinco y ocho puntos por encima de la UE de manera consistente. En 2026, la brecha ha llegado a máximos, con un incremento en España por encima del 12%, y por debajo del 5% en la media comunitaria. Los expertos consultados por la ACN señalan el bajo porcentaje de vivienda social respecto a otros países para entender la tendencia española, así como el ritmo de construcción por debajo de la media de la UE y el impacto de los compradores internacionales.
Desde el cuarto trimestre de 2024, España se sitúa en los dos dígitos de crecimiento anual, una circunstancia que solo se da en otros cuatro países comunitarios: Bulgaria, Croacia, Hungría y Portugal. Mientras tanto, los incrementos han rondado el 5% anual en la media de los 27 durante los últimos trimestres. En el segundo trimestre de 2026, Portugal encabeza el ranking con un 16,5% de crecimiento respecto a doce meses antes. Países como Francia (-0,8%), Italia (4%) o Alemania (0,6%) están en niveles significativamente más moderados.
En Austria, con un porcentaje de alquiler asequible sobre el total de viviendas que se acerca al 25%, los inquilinos tienen a menudo la opción de optar por la vivienda social, lo que hace que los propietarios no inflen precios para poder encontrar inquilinos
La profesora del departamento de Geografía de la UB y experta en políticas de vivienda Claire Court apunta a una "convergencia de precios" en el seno de la Unión Europea para entender las dinámicas divergentes. Es decir, en los territorios donde el coste de la vivienda era menor están caminando hacia unos niveles similares a los países donde era más caro. Según ella, es el caso de España, donde hasta hace una década, los precios "estaban mucho más bajos" que en otros lugares de Europa, algo que también ha pasado con la ciudad de Berlín, también con crecimientos acelerados.
Según el profesor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM) Ramon Bastida, uno de los factores que explica la diferencia en el ritmo de crecimiento de precios es la vivienda social, que "ayuda a moderar precios" en los territorios donde es significativo. Por ejemplo, tal como explica, en Austria, con un porcentaje de alquiler asequible sobre el total de viviendas que se acerca al 25%, los inquilinos tienen a menudo la opción de optar por la vivienda social, lo que hace que los propietarios no inflen precios para poder encontrar inquilinos.
Court también señala el alquiler asequible, y confirma que "en un parque de vivienda social o protegido más grande, se pueden controlar mejor los precios". Y pone el ejemplo de Francia, donde explica que los precios son muy diferentes entre París, donde el coste "es el doble que en las zonas tensionadas de las ciudades españolas", y en el resto del país. Con todo, destaca el parque social francés para entender la moderación en el crecimiento de precios.
Según datos de la OCDE, el alquiler social en España en 2019 era de unos 290.000 pisos, un 1,1% del parque de viviendas, y se sitúa así a la cola de entre los analizados. Países como Italia (2,4%), Alemania (2,6%) o Estados Unidos (3,6%) están ligeramente por encima, mientras que otros, como Francia (14%), Dinamarca (21,3%), Austria (23,6%) o los Países Bajos (34,1%) lideran el ranking a mucha distancia.
Otro gran motivo que apunta Bastida es la poca construcción de pisos. "Desde que compras el terreno hasta que empieza la construcción pasa mucho tiempo", reflexiona, añadiendo que "cuesta mucho" obtener licencias y esto va en detrimento del ritmo de construcción.
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