"No destinar más del 30% del sueldo en vivienda". Es la regla de oro que repiten economistas, bancos y asesores inmobiliarios a la hora de contratar una hipoteca o de firmar un contrato de alquiler. Una norma aparentemente sencilla y de sentido común que busca garantizar la estabilidad financiera a los hogares. Pero, ¿qué pasa cuando esta se convierte en papel mojado porque la realidad del mercado parece que la ha desbordado por completo?
En Catalunya, y especialmente en el área metropolitana de Barcelona, miles de familias ya no destinan un tercio de sus ingresos al hogar, sino que dedican más de un 45%, según Tecnotramit. Esta sobrecarga residencial presenta consecuencias directas, porque inevitablemente erosiona la capacidad de ahorro, recorta el consumo y acelera la exclusión de los más jóvenes al mercado de la vivienda.
En este contexto, el Gobierno ha puesto sobre la mesa una de las apuestas públicas más ambiciosas de las últimas décadas: el Plan 50.000, que promete movilizar una inversión anual de 1.100 millones de euros para construir hasta 50.000 viviendas públicas antes de 2030. Una iniciativa que busca acercar Catalunya a la media europea de parque de alquiler social, que ahora mismo se sitúa en un 2% del total, frente al 9% en la Unión Europea, según el Plan Territorial Sectorial de Vivienda de la Generalitat.
En zonas como Sabadell, Castellar o Barberà del Vallès, la situación aún es más pronunciada. Josep Maria Segarra, CEO y director general de Nova Finques, el grupo inmobiliario con seis oficinas ubicadas en el Vallès Occidental, constata a VIA Empresa que “aproximadamente en un 95% de los casos los clientes no cumplen con los requisitos del 30% de ingresos destinados a vivienda. Solo las familias que venden un inmueble comprado hace años, o aquellas que disponen de una herencia, pueden ajustarse a esta regla”.
De umbral a referente universal: la regla del 30%
Para comprender la dimensión global del problema, es necesario poner en relación las ambiciosas políticas públicas con las limitaciones históricas del mercado de la vivienda. El origen de la famosa regla del 30% se remonta a los Estados Unidos de los años sesenta, cuando las autoridades federales establecieron este porcentaje como umbral razonable para calcular la capacidad de pago de un hogar. Con el tiempo, la práctica se extendió a Europa y a la banca comercial, hasta el punto de que hoy en día es una referencia casi universal.
En Catalunya, miles de familias ya no destinan un tercio de sus ingresos al hogar, sino que dedican más de un 45%, según Tecnotramit
Los datos revelan que en Catalunya, esta norma representa un hito inalcanzable para muchas familias. El Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona ya constataba en 2018 que los inquilinos de la ciudad condal destinaban de media un 42,7% de los ingresos al pago de un piso, una tasa que casi dobla la media europea (27,8%). En términos prácticos, esto significa que para una pareja con unos ingresos netos de 2.200 euros, pagar un alquiler de 950 euros ya supone destinar casi el 43% del presupuesto familiar al techo.
El Plan 50.000: ¿promesa estructural o espejismo electoral?
El Plan 50.000, impulsado por el Gobierno de la Generalitat, no solo pretende revertir la sequía residencial, sino también redefinir el modelo de acceso a la vivienda. La magnitud del reto, sin embargo, es colosal. Según datos de la Agència d’Habitatge de Catalunya, el registro oficial de solicitantes de vivienda protegida superaba las 105.000 inscripciones en 2024. Esto implica que, incluso si el plan se ejecutara íntegramente, solo cubriría la mitad de la demanda actual.
El proyecto no solo se limita a la construcción de viviendas, sino que también contempla medidas estructurales como la creación de la primera Reserva Pública de Sòl de Catalunya, que integrará terrenos de la Generalitat, de los municipios y del gobierno español. También se propone reducir a la mitad los plazos de ejecución de las obras, gracias a modificaciones legales y al establecimiento de una licencia básica. En paralelo, la Generalitat apuesta por fortalecer la colaboración publicoprivada, ofreciéndose a alquilar o comprar promociones de obra nueva destinadas a vivienda asequible en zonas de fuerte demanda y garantizando mejores condiciones de financiación con una línea anual de 500 millones de euros.
Además, el plan incorpora ayudas directas a la ciudadanía: un Fondo de Emancipación Juvenil subvencionará el 20% de la compra de 12.000 viviendas para menores de 35 años. Igualmente, se prevé destinar 500 millones anuales a ayudas al alquiler y a la adquisición de 1.700 viviendas de segunda mano para evitar desahucios.
Segarra: “Este plan nunca se llevará a cabo, es más bien una buena manera de recaudar votos que una apuesta real”
Ante estas promesas, Segarra se muestra escéptico: “Creo que este plan nunca se llevará a cabo. Hace muchos años que se habla de ello y no se materializa. Es más bien una buena manera de recaudar votos que una apuesta real. En cambio, reducir la presión fiscal sobre los jóvenes para que puedan acceder a su primera vivienda sería un primer paso mucho más efectivo”, apunta, señalando que las dificultades para construir y comercializar viviendas asequibles no solo dependen del coste del suelo o de la demanda, sino de una fiscalidad que considera desproporcionada: “El principal problema es que todo el mundo paga demasiados impuestos: el propietario del solar, el constructor que asume el riesgo y el comprador final. A lo largo del proceso, Hacienda es siempre la gran beneficiada, mientras que familias y empresas ven limitada su capacidad de acción”, sentencia.
La periferia como refugio de la demanda
El desplazamiento de la demanda hacia la periferia es otra consecuencia visible. La presión del metro cuadrado en Barcelona expulsa a familias hacia la primera y la segunda corona metropolitana. “Hace años, la primera línea del Vallès -de Cerdanyola a Montcada- comenzó a absorber población procedente de la capital. Hoy, Sabadell, Castellar y Barberà son puntos calientes, e incluso municipios más alejados como Sant Llorenç Savall o Sentmenat han ganado protagonismo”, apunta Segarra.
Esta tendencia refleja un mercado dual: por un lado, una capital cada vez más inaccesible; por otro, un cinturón metropolitano que se consolida como refugio residencial, aunque con precios también al alza, especialmente si la movilidad hacia Barcelona es adecuada. En definitiva, la distancia entre las cifras oficiales y la demanda real, así como la carga fiscal que denuncia Segarra, dibujan un escenario lleno de incógnitas. El reto es mayúsculo, y la pregunta sigue abierta: ¿será este plan el inicio de un cambio estructural, o un capítulo de expectativas incumplidas?