Nos preguntamos cómo vamos respecto al programa estrella del Govern de la Generalitat. El análisis de cifras nos puede aportar perspectiva. El programa, después de la primera recaudación de solares en los ayuntamientos, plantea cuatro capítulos. En el primero (a) constan solares que mayoritariamente ya estaban en marcha. El segundo (b) son nuevas operaciones, pero los ayuntamientos se reservan la gestión, mientras que en el tercero y cuarto (c, d) se pasa la gestión a la Generalitat. En conjunto, se movilizarían más de 22.000 viviendas, lo cual respecto a las 50.000 programadas es un 45% y nos faltarían para fases posteriores unos 27.000 más. Si el programa es de cinco años de duración, puede aparecer como un arranque con contenido. Ahora bien, la búsqueda de solares se ha hecho con mucha intensidad, por lo cual las fases futuras no podrán seguir el mismo rendimiento.
De estas 22.000 viviendas, casi la mitad serían operaciones que ya estaban en marcha, por lo cual la dimensión realmente nueva sería de unos 12.000, de los cuales casi 8.000 en gestión por parte de la Generalitat. Si en las promociones en marcha la dimensión media es de 50 viviendas por solar, en el resto de operaciones las cifras son menores, hasta llegar a los solares pequeños con diez viviendas de media. Estas cifras indican que el rastrillo que se ha pasado en la búsqueda de suelo público ha tocado fondo y que este era más bien escaso. En este contexto, la Generalitat ya sabe que tiene que “crear” nuevo suelo y la posibilidad de que sea dotacional, es decir en áreas de calificación de equipamiento, es una estrategia correcta pero no simple ni seguramente de suficiente rendimiento a corto plazo. Sobre estas cifras la Agencia Catalana de la Vivienda suma un millar de viviendas adquiridas, pero ni serán todas vacías ni nuevas, ni las adquisiciones pueden ofrecer margen para alcanzar las más de 27.000 viviendas pendientes.
50.000 viviendas son un Mataró
Si dividimos 50.000 viviendas entre ocho millones de habitantes a lo largo de cinco años significan 1,25 viviendas por 1.000 habitantes y año. Puede parecer un esfuerzo pequeño, repartido y minúsculo, pero, en conjunto, 50.000 viviendas equivalen a la dimensión residencial de una ciudad como Mataró y si aplicamos este estándar a diversas ciudades comprobaremos que son un horizonte elevado y no simple. Por ejemplo, para 1,6 millones en Barcelona significan 2000 viviendas al año (10.000 en cinco años), nada fácil, aunque Barcelona destaca como el lugar con más iniciativas de promoción. En un municipio de 100.000 habitantes serían 625, como un pequeño barrio. En el umbral de los 10.000 habitantes las cifras se asemejan a hacer un solo bloque residencial (62 unidades). Por lo tanto, la principal dificultad del problema se centra en las grandes ciudades.
¿Quién participa del plan de las 50.000 viviendas?
La demanda de la Generalitat de recaudar solares, al ser plenamente voluntaria por parte de ellos, ha logrado un resultado poco equilibrado a escala catalana respecto a un problema que es de carácter general. Para empezar, han comparecido 228 municipios de los 947 existentes. De entre los de más de 20.000 habitantes, que son 70 en total, doce no han aparecido. Cierto que la disponibilidad de suelo no es homogénea por municipios, pero la completa ausencia de un grupo que suman más de 300 habitantes es un déficit notable. La posición política del presidente de la Generalitat ha sido la de no molestar a las alcaldías, pero esta posición bloquea una vía de solución que debería ser muy universal. El único camino de posible asunción del problema sería la obligación municipal de la creación por ley, de suelo en la dimensión de 1,25 viviendas por mil habitantes cada año. De la misma manera que sería inexcusable no ofrecer suelo solo para escuelas o centros sanitarios, no legislar sobre suelo de vivienda social es inaudito. Hay que hacerlo por ley.
La posición política del presidente de la Generalitat ha sido la de no molestar a las alcaldías, pero esta posición bloquea una vía de solución que debería ser muy universal
La concentración del problema
La dimensión entre el suelo ofrecido y el estándar de 1,25 viviendas, en el marco de cinco años suponen unos déficits notables en diversas grandes ciudades. Hay siete ciudades donde el déficit es de más de 500 viviendas en cada una, con tres con más de un millar y Barcelona superando los 7.000, según las cifras siguientes:
Que la dificultad se centra en las grandes ciudades no sería una sorpresa, pero a su lado hay otras ciudades importantes que nos ofrecen un contraste notable. 35 municipios (de los 228, un 15%) han superado con su oferta el estándar indicado. 45 municipios más se habrían quedado en un déficit de menos de 100 viviendas, lo cual representa un umbral alcanzable (equivalente a un edificio importante en cada uno). Y no todos son ayuntamientos pequeños, ya que nos sobresalen algunos grandes y a la vez metropolitanos, según los datos siguientes.
Cumplido o no el objetivo, podemos medir el esfuerzo realizado en términos absolutos y los datos nos dicen lo siguiente: solo diez municipios han ofrecido suelo para más de 300 viviendas en su término, con Barcelona a la cabeza y cinco que suman más de 500 viviendas (tabla siguiente). Cabe destacar la presencia de municipios situados en el continuo urbano de Barcelona y su área, como los grandes de Santa Coloma y L'Hospitalet, así como Gavà, Cornellà y Viladecans. En algún caso se debe a la presencia de operaciones urbanísticas que han sido oportunas, las cuales no están presentes en todos los municipios.
Ahora bien, a pesar del suelo, hay déficit en todos los casos (excepto Gavà) y, en conjunto, sumamos suelo ofrecido para poco más de 7.000 viviendas, lo cual todavía nos deja en ellos un déficit de casi 12.000.
En síntesis, hecha la primera recaudación de solares, su continuidad queda limitada por el techo que la primera fase ha puesto en evidencia. Podemos entrever que:
- La obtención de suelo no se podrá repetir con la misma eficacia. La idea de la vivienda dotacional será una pista posible, pero con limitaciones.
- Sin presión legal sobre los ayuntamientos no se podrá obtener suelo en la dimensión definida. Hacen falta previsiones legales en ley de urbanismo, sin las cuales se fracasará.
- Necesitamos política de suelo como base de la política de vivienda. Y hay que saber que no la pueden hacer todos los ayuntamientos, sin disponer de una cierta dimensión técnica. En Catalunya necesitamos órganos metropolitanos y/o regionales que lo hagan posible en todo el país.
- Por suerte, un volumen importante de ayuntamientos (67) han decidido emprender directamente un volumen de más de 4.800 viviendas, pero esta capacidad tampoco se multiplicará fácilmente para llegar al techo de los 50.000, ni tampoco lo resolverá una gestión centralizada en la Generalitat, un hecho que no es posible ni conveniente.
- Hay limitaciones en el número de los posibles concesionarios de este suelo para ofrecer alquiler de manera masiva y justa (que no se convierta en un nuevo monopolio con amparo de gobierno). Solo se prevé venta directa (sobre suelo concedido a plazo) para las operaciones pequeñas (de
- Un país comprometido ejecutaría un plan de conjunto, con todas las administraciones, y no solo lo fiaría a una oficina de la Generalitat.
- Sin un replanteamiento de la estrategia, tememos que no será factible llegar a las 50.000 viviendas, más aún si se ha formulado la necesidad de otras 200.000 más, completamente ausentes de política de suelo con herramientas adecuadas. Supimos hacer urbanismo hace años, pero la realidad es que lo hemos desaprendido.
- En la Generalitat (Gobierno y Parlamento) deberían garantizar una solución razonablemente homogénea a lo largo de toda Catalunya, sin variaciones radicales entre municipios, tal como se hace en salud y educación.
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