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En Catalunya, la vivienda es un derecho, una prioridad, una emergencia y un compromiso de legislatura. Solo le falta una cosa: existir. Sobre el papel no hay ningún bien más protegido, pero nos hemos pasado de frenada y lo hemos sobreprotegido. Todo el mundo con dos dedos de frente sabe que la sobreprotección nos perjudica. Los jóvenes aplazan la emancipación, las familias dedican al techo una parte excesiva de los ingresos y las empresas no encuentran trabajadores porque estos no tienen dónde vivir. Ya no es solo un problema social: condiciona el funcionamiento del país. En definitiva, nos faltan viviendas asequibles allí donde la gente necesita vivir.
Ha crecido la población, los hogares son más pequeños y el empleo se concentra en unas cuantas áreas metropolitanas. Mientras tanto, la capacidad de construir ha perdido músculo. Según los datos de la EPA que recoge el economista Salvador Guillermo, Catalunya perdió más de la mitad del empleo de la construcción entre 2008 y 2014. Recuperar empresas, oficios y capacidad productiva requiere tiempo y continuidad, y ningún decreto hace volver a un albañil que lleva diez años trabajando en otro sector, y más si tenemos en cuenta que el sector, después de la crisis de 2008, aprendió una lección de por vida: nunca más se dejaría arrastrar por crecimientos insostenibles.
Después de la crisis de 2008, el sector aprendió una lección de por vida: nunca más se dejaría arrastrar por crecimientos insostenibles
Las empresas no quieren crecer al ritmo que el mercado lo pide y prefieren comer poco y digerir bien... ¿Que hacen falta cuatro veces más viviendas? Pues que las haga otro, pero con el actual marco sociolaboral y de incertidumbres de todo tipo nadie se arriesgará a crecer desmesuradamente. Ante esto, el balance de las políticas debería responder a una pregunta sencilla: ¿hoy es más fácil encontrar una casa que se pueda pagar? El Govern catalán exhibe un aumento de 23.506 contratos vigentes de alquiler habitual desde la aplicación de los topes. Es un dato relevante, pero mide el saldo entre altas y bajas, no los pisos disponibles para entrar mañana. Como decían en la facultad, verdades, mentiras y estadísticas…
El Instituto Ostrom, por su parte, señala una caída de casi 25.000 nuevas firmas anuales en dos años, un 18,7%, según su recuento. Parece una contradicción, pero ambas cifras pueden ser ciertas a la vez. Si los inquilinos se quedan más tiempo y se cancelan menos contratos, puede crecer el número de vigentes mientras disminuyen las nuevas firmas. La estabilidad es una buena noticia para quien ya tiene casa; para quien la busca no le arregla nada.
Con los precios ocurre algo similar. Entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2026, el alquiler medio mensual en Barcelona bajó de unos 1.194 a 1.137 euros, un 4,7% menos. Titular de éxito asegurado para algunos, ahora bien, el precio por metro cuadrado subió aproximadamente un 0,9%, hasta los 16,89 euros, mientras la superficie media de los pisos alquilados se reducía de unos 75 a unos 71 metros cuadrados.
Si las estadísticas del alquiler admiten matices, el presupuesto tiene bastantes menos. España dedicó en 2024 un 0,21% del PIB a desarrollo de vivienda y prestaciones residenciales, frente al 0,59% de media europea, según recoge Salvador Guillermo. Estas dos partidas, que no incluyen toda la política residencial ni los beneficios fiscales, sumaban 4.137 millones de euros en 2009 y 3.413 millones en 2024. Quince años después, hay menos dinero invertido, incluso en euros corrientes.
En Catalunya, las viviendas protegidas terminadas pasaron de 6.675 en 2010 a 617 en 2015. Los 3.517 de 2025 son una recuperación, pero continúan por debajo del primer registro. La responsabilidad atraviesa gobiernos y legislaturas, y nadie puede sacar pecho. Atención al dato: Catalunya forma unos 41.000 hogares al año y construye, con suerte, la mitad. Por lo tanto, el déficit no se desvanece, sino que se reproduce.
Atención al dato: Catalunya forma unos 41.000 hogares al año y construye, con suerte, la mitad. Por lo tanto, el déficit no se desvanece, sino que se reproduce
El cambio de rumbo debería empezar por la creación de un índice catalán de capacidad de integración para saber cuánta gente recién llegada podemos absorber, ya que actualmente estamos dando por bueno cualquier crecimiento ilimitado de población por no tener una política migratoria clara. Una vez aclarado cuántos pisos hacen falta, se debería hacer un programa plurianual entre Estado, Generalitat y municipios que fijara dónde se tienen que hacer, con qué recursos y en qué plazo. Los objetivos se deberían vincular a los hogares que se forman y a las viviendas terminadas, con financiación para los servicios de los municipios que asuman crecimiento.
Para sostener este esfuerzo, el Estado podría emitir bonos de vivienda social dirigidos a pequeños ahorradores, con garantía pública, vencimiento definido y un interés orientativo del 4% anual. El dinero quedaría vinculado a proyectos identificados de construcción o recuperación de pisos de alquiler asequible, con seguimiento público. Una parte del ahorro ciudadano tendría así un destino social visible.
Desafortunadamente, disponer de dinero no servirá de mucho si no tenemos suelo disponible. Hace falta un inventario de terrenos que diga qué falta para activarlos, qué suministros necesitan y cuándo podrán acoger obras. A partir de aquí, tramitación integrada, informes simultáneos y un responsable identificable por expediente. Resolver los expedientes ordinarios completos en tres meses podría ser un buen y posible objetivo, siempre que haya suficientes equipos para hacerlo bien o se delegue a entidades acreditadas esta función, como los colegios profesionales... medida ampliamente demandada por los expertos y el sector y boicoteada por los propios funcionarios. Velocidad, control y legalidad no son términos contradictorios, son el fruto de la voluntad política que busca la eficiencia.
El suelo público permite, además, movilizar promotores y cooperativas mediante derechos de superficie de larga duración, manteniendo la titularidad pública y pactando alquileres, plazos, mantenimiento y reversión. Si el diseño legal actual impide construir, hay que corregirlo o aportar recursos públicos: el 30% de una promoción que no se hace sigue siendo cero, por muy social que sea la exposición de motivos.
La fiscalidad y las ayudas deberían acompañar este esfuerzo premiando la oferta asequible adicional. Bonificaciones y financiación favorable pueden vincularse a recuperar pisos inhabitables, construir nuevos y mantener alquileres accesibles durante períodos exigibles, con retorno de la ayuda si se incumple. En cambio, subvencionar de manera general la compra cuando la oferta es rígida puede acabar alimentando los precios que se quieren combatir.
Mientras la oferta llega, las familias vulnerables necesitan protección efectiva y presupuestada. Trasladar indefinidamente a un propietario el coste de un arrendamiento sin ingresos no hace desaparecer el gasto social, simplemente cambia el pagador, y puede hacer que otros propietarios se lo piensen dos veces antes de alquilar, tal como está pasando.
Trasladar indefinidamente a un propietario el coste de un arrendamiento sin ingresos no hace desaparecer el gasto social, simplemente cambia el pagador
Para que todo esto no acabe en un nuevo catálogo de buenas intenciones, es necesaria una evaluación pública con consecuencias. Cada trimestre deberíamos saber cuánto suelo se ha activado, cuántas licencias se han resuelto, cuántos pisos se han terminado y qué presupuesto se ha ejecutado, junto al tiempo de búsqueda y del esfuerzo económico de las familias. Los topes también deben juzgarse con esta información, preservando los beneficios acreditados y corrigiendo los efectos adversos que se demuestren. Cambiar una medida que no da suficiente resultado debería ser un imperativo moral de los gobiernos aunque vaya en contra de los discursos teóricos que tanto les gustan.
Tenemos todo lo necesario para hacer vivienda: ahorro que se podría movilizar, suelo que se podría activar y capacidad empresarial que se podría ampliar si las reglas fueran estables y si de una vez quisieran escuchar a los expertos en el funcionamiento del mercado de la vivienda. Pero quizás sí que es pedir demasiado.
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