Quince años para abrir una puerta

El acceso a la vivienda se ha convertido en la primera preocupación de la ciudadanía. No afecta solo a los colectivos vulnerables, llega a amplias capas de las rentas medias y, sobre todo, a los jóvenes, que se emancipan cada vez más tarde. Entre la población de 16 a 29 años, la proporción que vive en una vivienda de propiedad ha pasado del 58% en 2007 al 31% actual. Detrás de estas cifras hay proyectos de vida aplazados, familias que no se forman y talento que se marcha allí donde puede vivir.

Desde el sector promotor hace años que defendemos que este problema tiene una causa principal, y es la falta de oferta. No se construyen suficientes viviendas, y esto ocurre porque el proceso para hacerlas posibles se ha vuelto extraordinariamente lento. Una vivienda no empieza cuando llega la grúa. Empieza cuando un municipio decide dónde puede crecer la ciudad.

"Una vivienda no empieza cuando llega la grúa. Empieza cuando un municipio decide dónde puede crecer la ciudad"

A partir de ahí hay que aprobar el planeamiento, obtener los informes de diversas administraciones, repartir las cargas entre los propietarios del suelo, urbanizar calles y redes, tramitar la licencia y, finalmente, construir. Entre el primer documento y la entrega de las llaves pueden pasar hasta quince años. Durante este tiempo, un defecto formal en cualquier trámite puede comportar la anulación de un plan entero y devolver el proceso al punto de partida. El tiempo se ha convertido, así, en uno de los principales costes de la vivienda.

Los datos lo confirman. En Catalunya se iniciaron en 2025 unas 15.600 viviendas, cuando el planeamiento territorial de la Generalitat estima necesarios alrededor de 25.000 anuales. En el conjunto de España, se inician poco más de cinco viviendas por cada diez hogares que se forman; antes de la crisis financiera se iniciaban más de dieciséis. El déficit acumulado se sitúa, según diversas estimaciones, entre 750.000 y 1,8 millones de viviendas.

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La vivienda necesaria: ni la tenemos ni la tendremos

El debate público ha tendido a buscar explicaciones más sencillas. La vivienda vacía existe, pero casi la mitad se encuentra en zonas despobladas, lejos de donde hay trabajo y demanda. La regulación de los precios del alquiler puede contener las rentas, pero en los municipios catalanes declarados zona tensionada la formalización de nuevos contratos cayó en 2025 más que en el resto, lo cual indica una reducción de la oferta disponible. Y la vivienda protegida, que todo el mundo reclama, topa con una realidad económica: entre 2005 y 2025 el coste de construcción ha crecido cerca del doble que el precio máximo de venta que fija la Administración y no es viable sin su apoyo.

También hay que situar el debate presupuestario en su escala real. El Plan Estatal de Vivienda dispone de 7.000 millones de euros para cinco años. Es una cifra relevante, pero equivale a lo que el Estado destina en quince días al pago de las pensiones, y a menos de uno de cada veinte euros del gasto en defensa. No se trata de comparar necesidades legítimas, sino de constatar que la principal preocupación de la ciudadanía no recibe todavía una dotación proporcional a su magnitud.

Elecciones generales

Las elecciones generales del 29 de noviembre abren la oportunidad de iniciar nuevos propósitos. Desde la Associació de Promotors de Catalunya hemos trasladado a las formaciones políticas un conjunto de 22 propuestas. Destacamos, por ejemplo la movilización de recursos que ya existen. Las entidades locales mantienen, según los datos, entre 38.000 y 54.000 millones de euros en depósitos que las reglas de estabilidad presupuestaria les impiden utilizar. Proponemos modificar esta normativa para que los ayuntamientos puedan destinar estos remanentes a urbanizar suelo y a promover vivienda protegida, directamente o en colaboración con el sector privado.

Junto a esta medida, destacamos algunas otras:

• Un pacto de Estado por la vivienda con objetivos de producción a veinte años y compromisos presupuestarios estables.
• Una reforma de la ley estatal del suelo que permita actuar con urgencia, ante la situación excepcional necesitamos medidas excepcionales en la transformación y gestión del suelo.
• Una fiscalidad que rebaje el precio de la vivienda especialmente para la vivienda protegida y para la primera adquisición de vivienda nueva por parte de los jóvenes.
• Avales y préstamos públicos para la entrada para aquellos hogares que no disponen de suficiente ahorro previo.
• La cesión de suelo público estatal en derecho de superficie para construir vivienda de alquiler asequible.

Ninguna de estas medidas dará frutos en una sola legislatura. Una vivienda que se planifica hoy se entregará, en el mejor de los casos, dentro de varios años. Por eso es necesario que este pacto se construya con la participación de todas las administraciones y del sector privado, y que el marco normativo no cambie en cada ciclo electoral.

"Ninguna de estas medidas dará frutos en una sola legislatura. Una vivienda que se planifica hoy se entregará, en el mejor de los casos, dentro de varios años"

El sector promotor está dispuesto a asumir su parte de responsabilidad. Pedimos al nuevo gobierno que asuma la suya y que sitúe la vivienda entre las prioridades de la legislatura desde el primer día.