Pocas palabras han ganado tanta fuerza con el paso de los años como “vivienda”. Es un debate que no descansa y una preocupación que atraviesa edades, barrios y realidades. Todo apunta a que este 2026, lejos de desinflarse, volverá a ocupar el centro de la agenda pública. Con este telón de fondo se inicia la nueva temporada de L’empresa al dia, el pódcast de VIA Empresa, que pone el foco en un sector que, entre expectativas y urgencias, continúa en busca de respuestas y soluciones. Anna Gener, consejera delegada de Savills Barcelona, ha inaugurado el primer episodio del año.
Pero antes de adentrarse en el diagnóstico inmobiliario, Gener ha aceptado con mucho gusto compartir otra de sus pasiones: la belleza. La entrevistada ha publicado recientemente Sobre la belleza. Apuntes de arte, arquitectura y ciudades, un libro que, más que una obra técnica, es una invitación a mirar las ciudades, sus fachadas, los espacios y la manera como los habitamos.
Entre las páginas del volumen hay un episodio que en Carlos Rojas, conductor del pódcast y adjunto a dirección de este diario, destaca especialmente: el momento en que Gener descubre su vocación personal en el último piso de la Torre Glòries, ante una vista que, explica, le abrió una nueva manera de entender la ciudad. Aquel instante -y la obra que nació a posteriori-, tomó forma a partir de un “clic” interior, de años de lecturas, conversaciones y reflexiones: “Sentí la necesidad de poner negro sobre blanco”, reconoce la autora.
El reciente libro de Gener es una “carta de amor a Barcelona” y un recordatorio de que las ciudades que no están conectadas con su historia, sus capas y sus patrones corren el riesgo de perder relevancia
Escribirlo, apunta, supuso un reto tan exigente como íntimo: encontrar tiempo y silencio, aquella “paz mental” que permite ordenar todo aquello que hace tiempo que madura. Recuerda los viernes por la noche como un reencuentro: “Como si me reencontrara con un amor”, señala. De hecho, el manuscrito es también una “carta de amor a Barcelona”. Gener defiende que las ciudades que no están conectadas con su historia, sus capas y sus patrones corren el riesgo de confundirse y de perder relevancia. Reivindica el modernismo, la diversidad arquitectónica y la relación con el Mediterráneo como elementos que han configurado la identidad de la ciudad y que todavía hoy explican su energía creativa y emprendedora.
La gestión de la vivienda, “un gran fracaso colectivo”
Cuando habla de vivienda, Gener no busca eufemismos: “Estamos ante un gran fracaso colectivo”, asegura taxativa. Los datos lo corroboran. En 2025, la vivienda ya fue la gran preocupación de buena parte de los catalanes y catalanas. A finales de diciembre pasado, casi el 33% de los barceloneses mencionó el acceso a la vivienda como su principal problema, una cifra ocho puntos más elevada que el indicador seis meses antes.
El problema, según Gener, radica en el hecho de que “la producción requiere más tiempo que el ciclo político”. Por este motivo, la consejera delegada de Savills Barcelona alerta de que “corremos el riesgo de que se hable más de medidas cosméticas que de producción de vivienda”.
“Catalunya necesitaría entre 25.000 y 30.000 viviendas nuevas al año, pero en 2025 solo se produjeron unas 9.000”, lamenta Gener. “Estamos generando un déficit que se acumula año tras año”, advierte. Y este desajuste es lo que explica buena parte de la tensión actual: una demanda que crece, una oferta que no acompaña y un mercado que se va estrechando hasta límites insostenibles.
El ICF, Casa 47 y la bonificación fiscal del IRPF
Las medidas anunciadas para facilitar el acceso a la vivienda han generado expectativas diversas, pero Gener no duda cuando afirma que “ninguna de ellas, por sí sola, resolverá el problema de fondo”. La aprobación por parte del Institut Català de Finances (ICF) de los 1.295 préstamos de emancipación para la compra de vivienda, por ejemplo, representa un alivio para muchas familias que no pueden asumir la entrada inicial de una vivienda. Aun así, Gener recuerda que esta ayuda tiene una contrapartida importante: los pisos adquiridos con esta financiación pasan a ser viviendas protegidas.
Esto, explica, tiene implicaciones importantes. La primera vivienda suele ocupar solo una etapa vital, y es habitual que, con el tiempo, las circunstancias personales cambien: “la llegada de hijos, una mejora de los ingresos o la necesidad de un espacio mayor”, enumera Gener. En estos casos, la vía más habitual para acceder a una segunda vivienda es vender la primera. Pero los pisos adquiridos con el préstamo del ICF no se podrán vender a precio de mercado, sino a un precio protegido, inferior. “Esto significa que tendrán menos palanca para acceder a la siguiente vivienda”, matiza. Y lo mismo ocurre en caso de herencia: los descendientes recibirán un inmueble con precio limitado, no un activo de valor libre.
En cuanto a Casa 47, la nueva entidad estatal que gestionará el parque público de vivienda -heredera de la antigua Cepes-, Gener destaca de entrada el nombre, que considera especialmente acertado porque remite al artículo 47 de la Constitución, el que reconoce el derecho a la vivienda. También celebra la voluntad de ampliar el alquiler asequible y la inversión prevista de 13.000 millones de euros en diez años, con contratos que pueden llegar hasta los 75 años, pero advierte que el impacto que tendrá a la hora de frenar los precios de la vivienda “será nulo”.
La mayoría de las viviendas que nutren el programa provienen de la Sareb, y los pisos más solicitados ya hace años que se vendieron. El parque que queda se concentra sobre todo en zonas con poca presión residencial, “lejos de las grandes conurbaciones urbanas”, puntualiza la entrevistada. “El efecto sobre ciudades tensionadas como Barcelona o Madrid será muy bajo”, añade.
Gener: "Parece que al particular que alquila una vivienda en propiedad ya directamente se le está tildando de especulador”
La tercera medida que ha centrado la atención mediática en este arranque de año es la bonificación del 100% del IRPF a los propietarios que no suban los alquileres, una iniciativa que tampoco convence a Gener. Considera que su impacto será escaso porque los incentivos para mantener un piso en el mercado “siguen siendo insuficientes” y “muchos propietarios ya han optado por retirar sus viviendas”. Una deducción fiscal, afirma, no revertirá esta tendencia.
Y aquí hace una reflexión: “Para que haya alquiler, alguien tiene que ser propietario, sea en el sector público o el privado”, explica. “Y si el sector público no tiene capacidad para generar parque allí donde se concentra la demanda, el privado que pone viviendas en el mercado de alguna manera está colaborando a solucionar este acceso a la vivienda”, detalla. “Pero parece que al privado que alquila una vivienda en propiedad ya directamente se le está tildando de especulador”, apunta.
Oficinas y movilidad, los dos engranajes de una ciudad productiva
La conversación deriva hacia un ámbito que, según Gener, condiciona tanto la vivienda como la actividad económica: la movilidad metropolitana y, especialmente, el papel de Rodalies. El titular más sonado, que también defendió en un encuentro en el Colegio de Economistas, es que "Hasta que Rodalies no funcione correctamente, no resolveremos el problema de la vivienda en Catalunya". "Barcelona ya no depende solo de su propio término municipal", señala. "Los dos grandes suelos que tiene en marcha, la Marina del Prat Vermell y el Besòs acabarán generando vivienda, pero la ciudad necesita pensarse en un ámbito mucho más amplio", apunta.
Gener: "Barcelona y Madrid lideran la presencialidad en Europa, y esto es un síntoma muy positivo, porque efectivamente se requieren espacios donde trabajar en equipo"
“Lo interesante de vivir en estos entornos es que puedas tener acceso al lugar de trabajo de manera eficiente, presencial y segura”, resume. Por eso insiste en que la movilidad es tan estructural como la vivienda: sin una red ferroviaria fiable, la presión sobre la ciudad condal se mantiene y las alternativas territoriales pierden sentido. “Hasta que no lo resolvamos -y parece que ahora vamos por el buen camino- no podremos decir que estamos dando una solución real al problema de la vivienda”, concluye.
Pero el diagnóstico conduce directamente hacia otro elemento clave de la competitividad metropolitana: el mercado de oficinas. Tal como avanzaba la periodista Ana M. González en la píldora informativa, este segmento vive un momento dulce, pero delicado. Gener recuerda que "Barcelona y Madrid lideran la presencialidad en Europa", un fenómeno que atribuye al modelo urbano de ciudades compactas. “Es un síntoma muy positivo, porque efectivamente se requieren espacios donde trabajar en equipo”, señala.
Este buen comportamiento del usuario ha favorecido que el mundo inversor vuelva a mirar el sector con confianza. “No estamos todavía a niveles precovid y hay una cierta cautela, pero el movimiento es claro”, explica. Desde Savills, detalla, han cerrado operaciones como las sedes del Grupo Planeta y Nestlé, y hay muchas otras en marcha que se concretarán en los próximos meses.
En el tramo final de la entrevista, cuando las preguntas rápidas obligan a sintetizar lo que a menudo es complejo, Gener se muestra convencida de que el mercado de la vivienda no es un rompecabezas irresoluble, pero sí un reto que exige entender sus engranajes técnicos y asumir que solo avanzará si el sector público y el privado trabajan codo con codo. Si aún no se ha desbloqueado del todo, dice, no es por falta de diagnóstico, sino porque hay que dar más voz a quienes saben: técnicos solventes, experiencias que han funcionado y procesos que requieren tiempo. En este escenario, defiende instrumentos como los préstamos del ICF y admite que alcanzar los 50.000 pisos públicos en cinco años es una meta “muy difícil” si no se activa toda la maquinaria privada.
Cuando mira hacia adelante, cree que la capital catalana será más o menos vieja dentro de diez años según lo que hagamos hoy. No habla de edad demográfica, sino de estética urbana, de respeto por el patrimonio, de limpieza, de seguridad y de la línea fina que separa una ciudad viva de una ciudad que empieza a decaer. En 2026, pronostica, la vivienda ocupará el centro de todos los debates -"y esta es la buena y la mala noticia a la vez", dice entre risas. La buena, porque es donde están las oportunidades de progreso; la mala, porque el ruido político puede volver a tapar las voces técnicas y académicas "que el sector necesita escuchar". El residencial será la estrella del año, insiste, y es allí donde habrá que poner los esfuerzos si se quiere transformar de verdad el futuro urbano del país.