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El optimismo no acompaña a Guifré Homedes Amat (Sant Just Desvern, 1977) cuando se trata de dar un paseo por el mercado de la vivienda. Voz más que autorizada por la trayectoria familiar de Amat Immobiliaris y tercera generación al frente de una firma de histórico y marcado liderazgo femenino, el directivo asume el peso de un diagnóstico crudo y avisa que “la presión” del mercado ya se ha cobrado una víctima clara: la "generación perdida de jóvenes que no podrán acceder a ella” y deberán esperar "entre cinco y diez años”, hecho que tilda de “muy grave”.
El también nuevo representante de los API en la Cambra de Comerç de Barcelona no se abstiene de desgranar una por una las grietas de un sector abocado a una "espiral de cambios normativos" que alimenta la "inseguridad" y "espanta la inversión". Y lo hace desde un cierto sentimiento de exclusión en las conversaciones con la Administración. Todo ello, sumado a un "techo de precios" que limita el acceso local y aumenta la necesidad imperiosa de colaboración público-privada para "hacer girar la rueda" de una oferta que "lleva veinte años estancada". Recibe a VIA Empresa entre los escaparates de una de las tres oficinas de Amat, en concreto las de Via Augusta número 3 de Barcelona.
Es autor del “mientras tanto” en que afirma que vive instalado el mercado de la vivienda. ¿Qué quiso decir con eso?
Pues que quizás ahora ya nos hemos puesto de acuerdo con el hecho de que tenemos un problema de oferta. Y el mientras tanto es ver qué hacemos o cómo intentamos mitigar la accesibilidad o mejorarla hasta que no empiece a aparecer esta oferta. Yo aquel día pronostiqué más o menos el 2030, porque son los datos de los que habla el Govern, del Plan 50.000 y todo lo que vendrá detrás. Los primeros llegarán, no sé si el 29 o el 31, pero llegará una parte y gradualmente se irán incorporando.
¿Mantiene el ideario de que habrá pocas mejoras hasta el 2030?
Es que el sector lleva años en una producción muy similar, muy estabilizada. El problema es el déficit que tenemos respecto a eso. Lo que va por encima, lo adicional, es lo que el Govern está fomentando. Hemos hecho un concurso este año, que se resolvió en julio, y calculamos que estas viviendas tardarán entre dos y tres años en estar en el mercado o disponibles para la población. No se prevé que haya un cambio de escala en el sector antes de esta fecha.
Ya que menciona el Plan 50.000 del Govern, ¿qué iniciativa le entusiasma más?
El Plan 50.000 es necesario y tenemos que hacer todo lo posible para que salga adelante y sea un éxito. Los ayuntamientos y la Generalitat se han alineado bien en este sentido y el sector también lo está apoyando. La única medida importante desde el punto de vista de oferta que tiene la Administración es esta. Después el mismo presidente habló de 200 y pico mil... Pues esta es la medida que tiene que funcionar. Pero el problema es que no es a corto plazo.
¿Y cuál habría que abordar a corto plazo, con urgencia?
(Piensa). La simplificación administrativa y la agilización de los trámites. Al final, la materia prima de cualquier obra nueva o promoción es el suelo, y generar suelo es muy lento. Cualquiera que se dedique al urbanismo de gestión del suelo, que nosotros lo hacemos, sabe que si las cosas salen más o menos bien, se puede tardar entre ocho y diez años en transformarlo. Claro, todos los que no hemos empezado hoy, no los tendremos hasta dentro de diez años disponibles para empezar a construir. Después hay que sumarle dos o tres años entre licencias, construcción, etc. Y con esto hay mucha tramitación y mucha burocracia. El Govern también está trabajando esta línea, y para mí esto también es muy importante.
"Se ha estimulado el aumento poblacional sin plantear que hacía falta vivienda" es una frase de su madre, Imma Amat. La afirmaba en el Sobre hombros de gigantes de Xavier Roig. ¿La comparte?
Hay un aumento poblacional con la inmigración y toda la gente que ha venido a trabajar aquí, que seguramente lo necesitamos, y también ha cambiado mucho la configuración de los hogares. Desde 2008, cuando hubo el estallido de la burbuja, quizás en aquel momento se pensó que ya no hacía falta construir más, pero el número de hogares y después la población que se sumó encima no paró de crecer y no se estaba construyendo. De ahí el déficit que tenemos ahora, que en Catalunya se ha estimado que son 140.000 viviendas, y a escala estatal yo creo que iba hacia los 800.000.
El país no se ha preparado (niega), pero tampoco se ha preparado para la educación, la sanidad, el transporte y muchas otras cosas. Está claro que cuando alguien aterriza aquí, seguramente lo primero que necesita es una vivienda. Puede aterrizar con trabajo, pero si no tiene un lugar donde vivir, tiene un problema. Por otro lado, hay una disfunción territorial enorme. La gente viene a trabajar donde hay trabajo, y viene aquí porque es donde hay economía y transporte. El transporte también limita mucho.
¿Qué me dice del binomio vivienda-movilidad?
Debe ir de la mano. Del Plan 50.000 pienso que se dice poco dónde se harán las viviendas. Estas no se harán en la ciudad de Barcelona, se harán en el entorno: Terrassa, Sant Adrià de Besòs, Santa Perpètua... pero otras estarán más lejos. Y para que este plan tenga éxito, también deben funcionar los trenes y las vías viarias, muchas cosas. Si no, tendremos viviendas en lugares donde la gente tampoco podrá vivir, y muy competitivas de precio. La gente necesita vivir a una distancia razonable de su trabajo, con una fiabilidad del transporte.
¿A quién debemos atribuir -si es que debemos hacerlo- responsabilidades sobre la llamada crisis de la vivienda?
Es difícil. El choque que hubo en 2008 fue inmenso, un trauma que ha marcado una generación, como mínimo. Los padres y los hijos, mucha gente a la que echaron porque no podían pagar las hipotecas. En aquel momento, a la vivienda se le puso una "x" desde la sociedad, y se entró en el paradigma de que ya no hacía falta hacer nada más. Es verdad que había una disfunción de oferta enorme, pero no estaba situada donde la gente quería vivir en el fondo. Así que se paró toda la inversión pública en seguir haciendo vivienda.
"El choque que hubo en 2008 fue inmenso, un trauma que ha marcado una generación, como mínimo"
Ahora bien, cuando se deja de hacer una cosa, los resultados no aparecen hasta al cabo de muchos años, y al revés. Es verdad que, como hubo una emergencia social enorme, siempre hemos tenido un déficit de inversión. La Administración pública nunca ha invertido un porcentaje grande del PIB en vivienda en general. Pero en aquel momento, además, se pasó a una visión social. Ayudar a la gente. No discuto que tuviera que ser así, pero pasamos de un extremo a otro y nos olvidamos de seguir haciendo vivienda pública. ¿Tenemos un problema de vivienda? Sí, y la Administración no tiene herramientas.
¿No tiene herramientas?
No, porque si la vivienda pública en la que puede incidir la Administración es menos de un 2% de lo que hay, pues las herramientas no están. Muchas veces nos comparamos con Viena y estos lugares, pero es que en Viena llevan 80 o 90 años haciendo esto. Tienen un parque y 90 años de inversión sostenida en políticas de vivienda. Aquí en los últimos veinte años no se ha hecho. Ahora se nos volverá a poner, pero, claro, ahora. Por eso hay un mientras tanto.
Aprovecho la comparación que hace con Viena. ¿Catalunya debería mirarse en algún país concreto en materia de vivienda?
En general, tendemos a mirarnos en una cosa y decir “copiemos esto”. Yo creo que tenemos que copiar con criterio. Y quizás tenemos que coger algo de Ámsterdam, algo de Berlín, algo de Viena, y adaptarlo a nuestra realidad territorial y social. Todo el mundo habla mucho de Viena, pero antes habíamos hablado de Berlín, y Ámsterdam también sale muchas veces. Todas las ciudades tienen problemas y todas lo han intentado afrontar a su manera. Yo creo que, exitosa, no hay ninguna. Cuando la familia va cambiando, la administración de Viena invita a cambiar de vivienda. No es que esté ni bien ni mal, pero partimos con 80 años de desventaja desde el punto de vista de generación de oferta, sobre todo de parques públicos.
"Partimos con 80 años de desventaja desde el punto de vista de generación de oferta, sobre todo de parques públicos"
A pesar de haber formalizado más contratos de alquiler nuevos en 2025, desde Amat detectan que la disponibilidad real continúa en mínimos. ¿Cómo se explica esta paradoja?
Ya hace casi cuatro años que la oferta que tenemos disponible de alquiler es muy baja. Nosotros estamos por el 50% de lo que habíamos hecho en los últimos veinte años. Esto no está reflotando, de hecho le diría que el 2026 está siendo peor que el 2025 desde este punto de vista. Y no es que no haya pisos, es que no los hay ni caros ni baratos, y eso hace que la demanda sea muy alta y estos se vehiculen de maneras diferentes o no se publiquen. La accesibilidad en el mundo del alquiler es dramática, absolutamente.
¿Cómo se ha llegado al punto de presentar un currículum para alquilar un piso?
Se ha llegado, sí, y con fuertes parrafadas. A menudo sabe mal y pienso que no es necesario que me expliquen tantas cosas, pero la gente intenta venderse para ser el buen candidato. Quien no tiene red en la ciudad lo tiene mucho más complicado, a excepción de los extranjeros. Nosotros contamos con muchos extranjeros que vienen a trabajar a multinacionales que se instalan en la ciudad, o que ya están instaladas. Y eso también es una parte de la globalización. El perfil económico hoy todavía es el que pesa más a la hora de seleccionar un candidato u otro.
En Barcelona los extranjeros ya firman casi el 60% de los contratos de Amat, cuando antes de la pandemia eran el 15%. Es un porcentaje muy alto.
No es que haya muchos más extranjeros, que sí que hay más, sino que el pastel se ha hecho muy pequeño y ellos son también los mejores candidatos, por lo cual ocupan una parte más grande de este pastel. Yo siempre pongo el ejemplo de AstraZeneca, que no tengo nada en contra de la compañía en absoluto. El hecho de que venga AstraZeneca y se instale, por ejemplo, en Barcelona, si hay 500 trabajadores y el 50% quizás son extranjeros, esta gente quiere una vivienda al aterrizar en la ciudad. En cambio, para alguien joven de Barcelona que además no tenga mucha red ni muchos conocidos, diría que es prácticamente imposible encontrar un piso en la ciudad.
¿Qué recomendación debería recibir una pareja joven que hoy no puede acceder a una hipoteca o un alquiler?
Hacer recomendaciones es difícil. La clave es acercarse a las inmobiliarias que se perciban con confianza. Porque sí que alquilamos a gente joven, pero en el fondo son los que menos y los que compiten peor. Sea para comprar o alquilar, siempre hay alguien más rico que tú. Además, vivir en Barcelona se está convirtiendo en un lujo, y antes el mundo era diferente: cuando venía una multinacional industrial, se instalaba en el territorio y eso configuraba la vivienda y el transporte de una manera. Si se fija, todas las empresas que vienen a instalarse aquí están en el 22@ o en el Eixample. Esto tiene unas externalidades sobre la vivienda brutales, y en una ciudad que no tiene demasiada vivienda ni capacidad para crecer, la presión está servida. ¿Cuál es el modelo de país que queremos?
¿Cuál es el modelo de país de Guifré Homedes?
Hombre, es que si no fomentamos una especie de equilibrio territorial… que es difícil, y yo no tengo las claves para ello, pero si no reequilibramos... Los estudios de demografía revelan que las personas de menos de dieciséis años en Catalunya viven o en la costa o en el área metropolitana. ¿Dónde vive la gente de más de 65 años? En el interior. Este desequilibrio es fatal, porque en un pueblo pequeño de Catalunya, quizás tienen problemas de vivienda. Nacen menos niños, y de los pocos que nacen, la mitad acabarán viviendo en Barcelona o en el área metropolitana. Todo ello es muy difícil de compensar con la vivienda si todos vivimos en el mismo lugar.
"El propietario estándar catalán compra un piso para vivir con la familia, tiene la suerte o la capacidad de comprarse otro, y el primero que se había comprado lo mantiene como patrimonio"
En cuanto a la polarización del alquiler, ¿qué ha hecho que se desvanezca la tipología media, la más solicitada?
Esto continúa así. También ocurre que muchos propietarios están destinando sus viviendas a los hijos. Porque aquí el propietario estándar catalán es el típico que ha comprado un piso para vivir con la familia, ha tenido la suerte o la capacidad de comprarse otra vivienda, y el primero que se había comprado lo mantiene como patrimonio, es decir, alquilado como complemento de renta. Esta gente que ahora tiene quizás dos o tres viviendas, sus hijos cuando van al mercado tampoco encuentran vivienda, evidentemente. O -y esta es otra casuística que ocurre mucho- los propietarios legítimamente, cansados de sentirse señalados, cuando se les ha quedado vacío se lo han vendido.
¿Se mantendrá esta tendencia?
Yo no veo ningún cambio a mejor en este aspecto, y no creo que tenga que cambiar. Las separaciones, todo esto hace mucho daño al mercado de la vivienda, porque de una familia hacemos dos viviendas, y eso también nos empala cada día.
Hábleme sobre el precio. Un piso de 80 metros cuadrados cuesta hoy 34.000 euros más que hace un año. ¿Qué le sugiere un titular así?
En el mercado de compra hemos tocado techo de precios. Quizás no en todas partes, pero de forma generalizada sí. Los precios han subido mucho en los últimos tiempos porque la demanda está clarísimamente por encima de la oferta. Se puede decir que hay extranjeros comprando, y sí que los hay, pero si miramos las estadísticas oficiales es un porcentaje del mercado relativamente bajo. Esto quiere decir que el mercado es local, y ya se sabe lo que cobra la mayoría de la gente y hasta dónde pueden llegar. Si encima los tipos de interés o las hipotecas se encarecen un poco los próximos meses, lo tendrán aún más complicado. En precios ya no se puede estirar más el chicle.
"Puede venir un extranjero y comprar un piso carísimo, el típico 'mirlo blanco', pero de estos no hay para todos"
Ahora bien, esto no quiere decir que tengan que bajar, porque la demanda continúa aquí. Siempre aparece alguien que lo paga por necesidad o alguien que vende y tiene la capacidad. Como el mercado es mucho de reposición, si yo tengo que comprar, pero no encuentro nada, tampoco pongo mi piso a la venta, por lo cual a menudo todo se ralentiza. Realmente estamos en un momento en que, si miro las estadísticas, quizás hacía siete u ocho años que no teníamos tan poca oferta de segunda mano disponible. Puede venir un extranjero y comprar un piso carísimo, el típico mirlo blanco, pero de estos no hay para todos.
La última referencia en compraventa de viviendas constata la caída de un 6,8% hasta junio, mientras que el precio por metro cuadrado sube un 7%.
Sí que se corregirá un poco a la baja este año, pero igualmente nos mantendremos en niveles altos porque venimos de dos o tres años de récords y de superar máximos históricos, y esto también es algo que algún día se tiene que frenar.
¿Los cambios normativos hacen que los inversores giren la espalda a Catalunya?
Vivimos en una espiral de cambios normativos. De hecho, en julio no se aprobó nada, pero se hicieron tantos anuncios que todo el mundo va despistado. Desde aquí, desde la Generalitat y desde el gobierno español, llevamos un batiburrillo bastante importante. ¿Que asusta la inversión? Sí, seguro. Hemos asociado la inversión inmobiliaria con la especulación, y todo el mundo se siente señalado. El gran problema es que para hacer todas estas viviendas públicas que necesitamos, hace falta inversión. La Generalitat no tiene la capacidad económica de hacer 50.000 o 200.000 viviendas. El sector privado es necesario sí o sí para lanzar y construir estas viviendas. ¿Que hay gente que especula? Es evidente que esto pasa. Pero que todo el que invierta en residencial sea un especulador, tampoco. Como no tenemos términos medios o pasamos de un campo a otro, seguro que hay inversores que están poniendo los ojos en otros lugares y no aquí. Catalunya tiene una “x” bastante pronunciada.
¿Y cómo se podría eliminar esta “x”?
Esto es un tema de pactos. Aquí nos tenemos que sentar todos. Y cuando digo todos, quiere decir todos: el Sindicato de Inquilinas, los vecinos, los promotores, la Administración, las cooperativas... Todo el mundo tiene que encontrar un consenso, y eso quiere decir renunciar a las posiciones más maximalistas. Pero vivimos en una sociedad donde nadie quiere renunciar a nada. Hay gente que dice: “Como he nacido en el Eixample, tengo derecho a vivir allí y a pagar 500 euros”. Necesitamos inversores de fuera, nos guste o no. De fuera o de aquí, me da igual, pero hace falta gente que invierta su capital en construir vivienda. Y cuando se invierte, se espera un retorno porque hay un riesgo. Todos estos cambios que hemos tenido generan inseguridad a todo el mundo, y las promotoras de aquí se van a construir a Madrid. Es absurdo. Tenemos poco tejido constructivo y, encima, del poco catalán, la mitad de las cosas se tienen que hacer en otro lugar.
Para hacer frente a esta inseguridad, este mes de agosto se ha sabido que es el nuevo representante de los API en la Cámara de Barcelona. ¿Qué espera de esta nueva posición?
La Cámara es una corporación de derecho público, y esto le otorga un nivel de interlocución superior con la Administración pública. A la vez, representa a todas las empresas, en este caso del ámbito de Barcelona. Si el principal problema de la sociedad es la vivienda, es evidente que la Cámara está interpelada. De esta manera se puede empujar hacia un pacto transversal para encontrar un modelo de país. Este debe ser consensuado y no puede ir cambiando de dirección según qué partido gobierne. Mientras no ceda todo el mundo, no saldremos adelante. Ha habido iniciativas o propuestas hechas por determinados grupos políticos con el Sindicato de Inquilinos; yo me siento a hablar con el Sindicato, pero si las cosas se hacen así, el resto del sector irá por otro lado.
¿El sector se ha sentido escuchado por la Administración?
En general, el inmobiliario se ha sentido bastante excluido de la conversación con la Administración, tanto con los Ayuntamientos como con la Generalitat. Como se hace un paralelismo entre inversión inmobiliaria y especulación, nos dejan fuera. A corto plazo nos reunimos y lo hablamos todo, pero a la hora de tomar decisiones no se contempla casi nada de lo que aportamos. Un ejemplo de ello son iniciativas como Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) o mesas de negociación promovidas por instituciones en las que no se ha invitado al sector privado, a pesar de ser una parte implicada. Por otro lado, da la sensación de que la vivienda se utiliza constantemente como arma política y electoral, como precompra o cesión para aprobar presupuestos.
¿Y continuará esta tónica?
Entramos en un año complicado, porque habrá elecciones municipales en mayo del año que viene, y la matraca de la vivienda la oiremos a menudo. Lo mezclamos todo: el turismo, la vivienda y los pisos turísticos, tanto si está bien como si está mal eliminarlos. Es una pena, porque si realmente se quieren transformar las cosas hay que sacar esta cuestión del foco mediático del día a día. Hay una generación perdida porque las viviendas, sencillamente, no están. 20.000 pisos turísticos en Barcelona son muchos, pero no son nada para cubrir la demanda, no será suficiente. Y si le sumamos la demografía y la inmigración, tenemos un caldo de cultivo muy complicado.
Una generación perdida.
Sí, hay una generación que quizás no podrá acceder y tendrá que esperar cinco o diez años, y eso es muy grave. No tendrán las facilidades que tuvieron nuestros padres, y aquí tenemos una visión muy arraigada de querer vivir donde hemos nacido. Pero, vaya, tampoco hay que ser totalmente pesimistas: la parte positiva es que la rueda ha empezado a moverse, y una vez gira, ya la haremos ir más deprisa.
Ha mencionado los pisos turísticos.
Porque hace falta un poco de coherencia. No queremos pisos turísticos en nuestra ciudad, pero a menudo somos los primeros que los consumimos cuando viajamos fuera. Es cierto que distorsionan y alteran la convivencia en los edificios de vecinos, pero no sé si la solución es resolverlo a la brava. La ciudad necesita una capacidad hotelera determinada por su configuración económica, y si eliminamos una opción, la presión se trasladará hacia otro lado.
"No queremos pisos turísticos en nuestra ciudad, pero a menudo somos los primeros que los consumimos cuando viajamos fuera"
Amat Immobiliaris es una empresa familiar con casi 80 años de historia y seguro que las ha pasado de frías y calientes. ¿A qué etapa no se debería volver nunca más?
De crisis hemos visto muchas y muy diferentes. En el año 2008 se perdió el mundo desde todos los puntos de vista. Se construía sin una demanda acreditada -cosa que ahora está en las antípodas-, se daba financiación a cualquiera que pasara por la calle y se financiaba el suelo. Como lectura positiva, de aquello se aprendió mucho a la hora de calibrar proyectos, decidir dónde construir y a quién vender. Todo esto no se está repitiendo ni de lejos. La vivienda despierta mucha expectativa y muchas emociones. Para el comprador es la compra más grande de su vida, y para el vendedor es su activo más importante. Aunque el precio debería ser objetivo, se mezcla mucha emotividad, y nuestro trabajo es ponerle racionalidad.
A nosotros a menudo nos acusan de inflar los precios, pero en realidad somos los moderadores del mercado. Estamos en un momento en que hay que encontrar el equilibrio, aunque hoy en día los equilibrios no están de moda. Como empresa familiar, lo que nos interesa es el legado y la sostenibilidad del negocio a largo plazo. Necesitamos estabilidad, sin grandes oscilaciones. Las épocas muy eufóricas tampoco nos hacen sentir cómodos porque sabemos que al fin y al cabo hay un precipicio.
Como tercera generación de Amat, ¿espera que haya una cuarta?
(Sonríe). De hecho, ya hay una cuarta. Todos los actuales socios tenemos hijos, pero todavía no están ni en edad universitaria. Algunos ya hacen bachillerato, la mayor tiene diecisiete años, pero el más pequeño tiene uno y medio, de modo que todavía no tienen claro hacia dónde se orientarán. Como en toda empresa familiar, nuestra voluntad es de continuidad. Los miembros de esta nueva generación pueden estar involucrados en la gestión o bien limitarse a ser accionistas y propietarios, ya que no es imprescindible que trabajen activamente en el día a día de la compañía. Lo importante es que la cuarta generación ya es una realidad y tenemos que seguir haciendo girar la rueda.
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