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Entre la tercera y la sexta planta del número 245 de la calle Valencia de Barcelona se cocina el día a día de GuinotPrunera. La inmobiliaria familiar catalana despliega una veintena de oficinas, tanto en el Principado como en el conjunto del Estado, pero la sede del Eixample funciona como núcleo de operaciones de un grupo formado por 260 profesionales. VIA Empresa se desplaza para conocer más de cerca cómo es un día en el interior de esta firma centenaria y dar el pistoletazo de salida a un especial formado por tres entregas sobre tres grandes nombres del sector. En el recibidor, un logotipo bien vistoso muestra el sello de Althena –el grupo paraguas bajo el cual trabaja a escala estatal–. Atravesadas unas cuantas mesas y murmullos de los trabajadores, el consejero delegado, Jordi Tomàs Miras, invita a retroceder 120 años.
Fundada en 1905 por Casimiro Guinot, los clientes del textil catalán forman parte de los orígenes de la compañía: “Gestionamos el patrimonio de los apellidos más típicos. De hecho, muchos tenían la fábrica y la tienda en el Eixample”, relata. Durante aquella época, los propietarios vivían en fincas cruzadas, es decir, unos vivían en las de los otros. Una práctica que ahora vuelve a repetirse entre las rentas más altas: “Hoy, a una persona rica no le sale a cuenta comprarse un piso de dos millones de euros para vivir. Prefiere pagar 5.000 euros al mes de alquiler e invertir aquellos dos en negocios o activos que le ofrezcan mucha más rentabilidad”, explica Tomàs.
Fundada en 1905 por Casimiro Guinot, los clientes del textil catalán forman parte de los orígenes de la compañía: “Gestionamos el patrimonio de los apellidos más típicos"
En el año 2009, Guinot se fusionó con Finques Prunera, fundada en 1940 y de raíz igualmente familiar. La unión de ambos apellidos –y la fusión posterior con Newland y la compra de Vidal Gomà el 2023– dio lugar a la dimensión actual de la compañía. Hoy, esta gestiona más de 2.200 comunidades de propietarios, 75.000 entidades en propiedad horizontal y una cartera superior a las 15.000 entidades en propiedad vertical. Unas cifras que han llevado a la firma, presidida por Marcel Prunera Colomer, a cerrar el 2025 con unos ingresos de 17,5 millones de euros, un 21% más que el ejercicio anterior. "Cerraremos el 2026 con unos veinte millones", apunta Tomàs.
Este crecimiento responde a una estructura interna por departamentos: la gestión patrimonial, la administración de comunidades de propietarios y la línea residencial de compra y alquiler operan bajo la marca clásica. Para cubrir el segmento corporativo y B2B, la compañía adquirió este mes de marzo la consultora barcelonesa Gramar. “Queríamos entrar en el segmento de locales, oficinas y naves industriales para la empresa”, explica Tomàs. La operación se enmarca en un plan de expansión iniciado en 2024 con la creación del grupo Althena y la entrada de Catalana Occident en el accionariado, un impulso que combina el crecimiento orgánico con la compra de carteras para exportar su modelo a Madrid, la Costa del Sol, Galicia o el País Vasco.
Este año, GuinotPrunera ha decidido apostar por el alquiler asequible. Un horizonte que afronta con decretos, elecciones y una huelga general con sus respectivas discordias patronales: “Con los decretos pendientes de convalidar en el Congreso, hay propietarios que quieren esperar a ver qué pasa el 29 de noviembre”, expone Tomàs, y hace referencia a que las negociaciones para formar gobierno pueden alargarse meses “entre acuerdos y fiestas”, y avisa que el mercado quedará paralizado: “Nos podemos encontrar con que no haya ningún producto de alquiler durante un tiempo”, asevera.
A pesar de todo, y de acuerdo con Tomàs, la compañía ha ganado dos de los cuatro lotes de las UTE de proyectos públicos como Casa 47, un modelo escalonado que prevé un volumen total de 10.000 viviendas entre el programa y la socimi que gestionan. “Creemos que debe haber este doble mercado; el alquiler asequible y la colaboración público-privada son un buen intento de solución a un problema enorme, y mande quien mande el mercado obligará a desarrollarlo porque la administración sola no puede asumirlo”, reflexiona.
Cada dato interno de la firma avala la lectura de Tomàs sobre el mercado, quien también remarca su experiencia en la junta de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE) y como miembro del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (API). Tampoco se olvida de subrayar la buena consonancia que comparte con otros compañeros de profesión: “Nos escribimos bastante y tenemos un vínculo muy sano”. Un contexto con el que se sirve para ofrecer su fotografía sobre el estado de salud de la vivienda: “Quien tiene una vivienda comprada o alquilada disfruta de una cierta tranquilidad. El gran problema lo tenemos con todo el mundo que quiere acceder a ella”. En GuinotPrunera, la velocidad con la que se agotan las opciones de arrendamiento es vertiginosa. “El viernes teníamos seis pisos de alquiler en Barcelona, el lunes ya había tres reservados y al día siguiente se reservaron dos más”, ilustra.
Por otro lado, la competencia y la falta de oferta han transformado de arriba abajo el ritual clásico para conseguir un piso. La selección de candidatos ya no solo se articula con el filtro económico como requisito principal. "Para alquilar nos llegan correos electrónicos con unas presentaciones espectaculares", admite Tomàs. La redacción de cartas y documentos de recomendación firmados por antiguos arrendadores ya es un hecho más que consolidado. El proceso se equipara al de una selección de personal, en la que el aspirante presenta su currículum o el aval equivalente al de un empleado cuando cambia de empresa. "La gente pide que se certifique que han sido buenos inquilinos y que no han dado ningún problema durante siete años, por ejemplo. Ante miles de candidatos, esto suma mucho a la hora de elegir", subraya.
Tomàs: "La gente pide que se certifique que han sido buenos inquilinos y que no han dado ningún problema durante años"
En este contexto, el perfil joven o monoparental es el que sale más perjudicado. "España y Catalunya crecen en población y la generación de los años treinta, cuarenta o cincuenta ocupaba uno o dos hogares durante toda la vida”, señala Tomàs. Hoy, “los modelos familiares han cambiado, la gente se separa más y la esperanza de vida hace que se deje la vivienda cada vez más tarde”. Un escenario agravado por las trabas legislativas. Según Tomàs, cuando se quiere rehabilitar una finca en el centro para ofrecer pisos pequeños, los criterios de densidad urbana limitan el número máximo de entidades por metro cuadrado. Al mismo tiempo, el joven con ingresos bajos queda expulsado porque "los bancos son muy activos en financiación, pero a partir de 2.500 o 3.000 euros por unidad familiar". Si a esto se le suma un incremento continuado de la población, “el cóctel es una auténtica salvajada", reconoce Tomàs.
Sobre las medidas de protección a los más vulnerables que han emergido durante los últimos meses, Tomàs advierte que la falta de garantías ante la morosidad expulsa a estos colectivos, como autónomos o familias monoparentales: “El propietario puede entender una regulación temporal, pero si no le pagan, en tres meses el inquilino tiene que estar fuera. Cuando hay muchos candidatos, ¿a quién se alquila? Pues al perfil más solvente”.
Una espiral de restricciones que también juega en contra de otros perfiles, desde los estudiantes de máster hasta los pacientes que viajan hasta Barcelona para una operación. “En la clínica Barraquer hay intervenciones oculares o tratamientos que requieren estar una semana en la ciudad durante seis meses, y a estas personas les sale mucho más a cuenta un alquiler de temporada que ir de hotel en hotel”, argumenta Tomàs. “El mercado necesita opciones de temporada, pisos de una habitación y formatos para todo tipo de públicos”, añade.
Todo ello es poco cuantificable: "Nadie sabe las habitaciones que hay alquiladas en Barcelona; solo lo sabe el señor Bizum. Si le pidiéramos que busque pagos de alquiler por habitaciones cada mes, saldrían unas cifras altísimas”, apunta Tomàs. En la otra cara de la moneda está la compraventa, en la que el reto principal radica en la brecha del ahorro. "Un 10% de ITP, más el 20% que pide el banco porque no da más del 80%, quiere decir que se tiene que poner un 30% del propio bolsillo", advierte Tomàs. Sumando notarios y registros, “un piso en el centro de Barcelona puede costar un millón de euros; ahorrar 300.000 euros de manera previa es lo que mata el acceso a la compra, tanto para las rentas medias como para las altas", denuncia.
Para hacer frente a estas dinámicas, el consejero delegado insiste en que "criminalizar" a los grandes tenedores o a los fondos de inversión “es un gran error”. “El gran tenedor histórico fue el Estado después de la crisis de 2010 con la Sareb”, remacha. Para Tomàs, el mercado necesita inversores patrimoniales “de gran dimensión”. A su entender, un inquilino que trata con un propietario profesional dispone de más estabilidad y garantías de renovación a largo plazo que con un particular que “puede necesitar la vivienda para un familiar más adelante”.
Pero las impresiones que comparte el consejero delegado de GuinotPrunera con este diario no se acaban en su sector. De hecho, hay otros elementos que considera indispensables: “La vivienda también es transporte público las 24 horas, servicios, sanidad y escuelas a 50 kilómetros a la redonda para que la gente pueda vivir dignamente en Vilanova, Igualada o Terrassa”, defiende. En esta misma línea, reclama revisar las medidas que “no han dado los resultados esperados”, como el porcentaje de reserva del 30% o los topes actuales. “Si se hace una norma, chapó, se ha hecho, pero se tiene que evaluar su eficacia al cabo de los años. Si no funciona, pues se cambia, pero no nos enroquemos porque hacemos la bola más grande”, lamenta Tomàs.
Detrás del entramado de cifras, operaciones y movimientos del mercado, la tarea de una inmobiliaria también asume, en buena parte, un rol profundamente emocional. Tomàs habla de la experiencia de las personas mayores que deciden vender la casa donde han vivido durante décadas y han criado a sus hijos. En estos casos, explica, "no están vendiendo un activo inmobiliario, están vendiendo su vida". "Aquella cocina que para el comprador puede representar una reforma de 50.000 euros, para el vendedor es perfecta porque concentra todos sus recuerdos y vivencias", ejemplifica.
Tomàs: "Aquella cocina que para el comprador puede representar una reforma de 50.000 euros, para el vendedor es perfecta porque concentra todos sus recuerdos y vivencias"
Precisamente esta dimensión humana es la que, según el consejero delegado, concentra la otra cara de la profesión: “Lo más agradecido es cuando ayudamos a alguien a encontrar su casa y sentimos la felicidad de esa persona. Y lo más desagradecido es la impotencia de no poder ayudar a más gente porque no tenemos la capacidad de satisfacer toda la demanda”, confiesa. “Vivir jubilado y de alquiler tiene una complejidad muy grande. Ponerte a buscar piso a esa edad…”, se hace el silencio. "Todavía tiene más", responde una servidora.
Al fin y al cabo, y más de un siglo de historia después, GuinotPrunera se mueve entre dos verticales que conviven en cada operación: el valor económico de cada activo o inmueble y el valor emocional de quien ha vivido en él. Tomàs mira al otro lado del ventanal de cristal de la sala y suspira. Hace tiempo que no deja de recibir peticiones a título personal: “Amigos, conocidos o familiares de amigos me piden si pueden entrar en una lista prioritaria para encontrar piso, pero yo no puedo hacer nada más porque no hay”, concluye.
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